[기고] 하반기 서울 집값 어디로 가나?
[기고] 하반기 서울 집값 어디로 가나?
  • 신아일보
  • 승인 2024.07.09 16:20
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

김인만 김인만부동산경제연구소장

7월 1주차 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 매매가격지수 변동률은 0.2%를 기록해 2년 9개월 만에 최대폭 상승을 기록했다.

0.2% 상승 갖고 뭔 호들갑이냐고 할 수 있지만 주간 변동률이 0.2%면 연간 52주로 환산하면 집값의 10%가 올라가는 가파른 상승 속도다.

부동산원 주간 동향 리포트 내용을 인용하면 다음과 같이 서울 부동산 시장을 정리할 수 있다.

"가격 상승 기대감으로 매수 심리 회복되며 선호단지뿐만 아니라 인근 단지에서도 상승 거래가 발생하고 매도 희망 가격은 지속 상승하는 등 상승 폭 확대."

매수 심리 회복이라는 잘 포장된 표현 속에는 2020~2021년 폭등기에 집을 사지 못했던 실수요자들의 트라우마가 다시 살아나면서 더 이상 기다릴 수는 없다는 절박함과 불안함이 녹아 들어가 있다.

하반기 금리인하 기대감, 향후 공급부족 우려, 전세 가격 상승, 분양 가격 상승, 신생아 특례대출 시행 등 여러 요인이 있지만 정부의 정책 실패가 크게 한몫했다는 점은 부인하기 어렵다.

앞서 언급한 여러 요인이 갑자기 하늘에서 뚝 떨어진 것도 아니고 이미 작년부터 금리인하 기대감, 공급부족 우려, 전세 가격 상승, 분양 가격 상승은 진행되고 있었는데 새삼스럽게 이렇게 불안감이 증폭된다는 것은 촉매제 역할을 하는 그 무엇인가가 있었다는 것인데 그 촉매제가 정부의 실책 두 가지다.

하나는 공공분양 사전청약 전격 폐지다. 현 정부 공급 정책의 핵심이었던 뉴:홈 사전청약을 전격적으로 폐지한 것은 실수요자들 입장에서는 정부를 믿고 기다리면 내 집 마련할 수 있다는 믿음과 신뢰를 하루아침에 깨버린 것이다.

건축비 인상으로 분양 가격이 크게 올라가는 와중에 믿었던 공공분양마저 제대로 진행되지 않는다면 향후 공급부족이 심각해질 수 있다는 것은 바보가 아닌 이상 본능적으로 다 안다.

적어도 뉴:홈 공공분양 사전청약은 정부 예산을 더 투입하더라도 일관성 있게 추진돼야 한다. PF(프로젝트 파이낸싱) 문제 해결에 쏟아부을 수십조원 돈 중에 10%만 투입해도 사전청약은 할 수 있었다.

두 번째는 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 전격적으로 두 달 연기해 버린 것이다. 스트레스 DSR은 현 정부의 가계부채 관리의 핵심 정책으로 당연히 계획대로 시행이 돼야 하는데 특별한 이유 없이 연기했다는 것은 실수요자들 입장에서는 정부가 집값을 잡을 의지가 없고 오히려 집값을 올리기를 바라는 것 같다는 시그널을 주기에 충분했다.

PF 문제 해결을 최우선 과제로 생각하는 정부가 스트레스 DSR로 부동산시장 침체가 오면 PF 문제가 더 심각해질 것을 우려한 판단이었지만 결과적으로 패착이 됐다.

한번 분위기를 탄 부동산 시장 흐름은 적어도 추석까지는 상승세를 이어갈 것이고 추석 이후 계속 상승세가 이어갈 수 있느냐는 기준금리 인하와 정부 정책에 달렸다.

기준금리 인하는 사실 9월에 되지 않더라도 기대감은 여전히 남아있기에 사실상 큰 영향을 주지 않는다. 막상 기준금리를 0.25%p 내려도 미리 선반영된 대출금리가 저금리를 체감할 수준으로 내려가지는 않는다. 오히려 걱정되는 것은 정부의 정책이다. 

보수정권이 집값 올리기를 바란다는 것은 큰 착각이다. 지금이야 PF 문제 해결이 더 우선순위이기에 어느 정도 집값 상승을 용인하고 있지만 집값 상승이 위험 수준에 도달해 PF보다 집값 잡기가 우선순위가 되는 순간 우리가 생각하는 그 이상의 강력한 규제정책이 나온다. 

순식간에 예상을 뛰어넘는 규제가 나오면 다시 시장이 냉각될 가능성을 배제할 수 없다. 집값 고평가 상태에서 불안한 심리에 의한 위태로운 상승을 바라보는 마음이 편치 않은 이유다.

/김인만 김인만부동산경제연구소장

※ 외부 기고는 본지 편집 방향과 다를 수 있습니다.

master@shinailbo.co.kr