서울 1종 일반주거지역 '6층 이하·용적률 200%'로 규제 완화
서울 1종 일반주거지역 '6층 이하·용적률 200%'로 규제 완화
  • 서종규 기자
  • 승인 2024.05.30 13:49
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도시·주거환경 정비계획 재정비…재건축·재개발 활성화 취지
개발 사각지대, 공공지원 확대·인센티브 연계 통한 정비 추진
서울시 강남구 주택가. (사진=신아일보DB)

서울시가 재건축·재개발 활성화를 위해 1종 일반주거지역 높이 규제를 6층 이하로 완화하고 상한 용적률도 200%로 높인다. 주민 반대 등으로 인해 사업 추진이 어려운 개발 사각지대에서는 공공지원 확대와 인센티브 연계를 통한 소규모 정비형 주거환경 개선 사업을 추진한다.

서울시는 사업성 부족으로 추진이 안 되거나 더딘 정비사업을 활성화하기 위해 '2030 서울시 도시·주거환경 정비 기본계획'을 재정비한다고 30일 밝혔다.

'2030 기본계획'은 주거지역을 대상으로 △주택 정비형 재개발 △재건축 △주거환경 개선 사업 등 기본 방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다.

기본계획에는 열악한 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 중 기존 주거밀집 지역 환경 개선을 위해 용적률 규제를 완화하는 내용이 담겼다. 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대한다.

단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모와 세대밀도 등을 고려한 '허용 용적률'에 보정계수를 최대 2.0까지 적용하는 '사업성 보정계수'를 도입하고 현재 20% 수준인 허용 용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘린다.

이미 현행 조례나 허용 용적률보다 더 높게 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 '현황 용적률'을 기준 용적률(재개발) 또는 허용 용적률(재건축)로 인정해 사업성을 최대한 보전한다. 

다만 사업성 보정계수와 현황 용적률을 모두 적용되는 단지의 경우 허용 용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있도록 한다.

공공기여 비율은 1단계 종상향 시 10%로 동일하게 적용해 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않게끔 한다. 임대주택 및 전략용도 시설 도입 시 건축물 기부채납 계수도 1.0으로 완화한다.

각종 규제와 주민 반대 등으로 인해 정비사업 추진이 어려운 '개발 사각지대'에 대해선 공공지원 확대와 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모 정비형 주거환경 개선 사업을 추진할 계획이다.

공공성을 확보하기 위한 다양한 인센티브 방안도 마련했다.

보행 중심 생활공간과 세대 맞춤형 생활환경, 친환경·미래 변화 대응 등 주거 공간 대개조를 위해 허용 용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 12가지로 늘린다. 기본계획에 '기반 시설 입체·복합화' 등을 포함해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게 유도하고 도로 등 기존 기반 시설도 해당 구역 및 주변과의 연계성 등을 고려해 재구조화를 검토할 수 있도록 한다.

한병용 서울시 주택정책실장은 "이번 기본계획 재정비를 통해 정비 여건이 대폭 개선돼 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다"며 "기본계획 재정비 이후에도 지속해서 제도를 손질해 시민 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 계속 노력하겠다"고 말했다.

seojk0523@shinailbo.co.kr