금융과 세금, 복잡한 정책이 맞물려 돌아가는 부동산은 높은 관심에 비해 접근이 쉽지 않은 분야입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 물론 많은 임대인과 임차인에게 부동산은 가깝고도 먼 대상입니다. 그래서 신아일보가 기본적인 부동산 용어부터 정책, 최근 이슈까지 알기 쉽게 설명하는 '궁금해 부동산'을 연재합니다. 알쏭달쏭 부동산 관련 궁금증, '궁금해 부동산'이 풀어드립니다. <편집자 주>
LH(한국토지주택공사) 아파트 전단보강철근 누락 사태가 터지면서 최근 후분양 아파트가 주목받는 모습입니다. 골조 공사를 마친 후 분양하는 만큼 설계나 시공 단계에서의 부실 문제를 방지할 수 있을 것이라는 기대인데요. 이번에는 새 주택을 공급하는 두 방식인 선분양과 후분양에 대해 알아봅니다.
먼저 선분양은 국내에서 가장 일반적으로 볼 수 있는 공동주택 공급 방식입니다. 건물을 짓기 전에 수분양자를 모아 이들에게 받은 자금을 기반으로 공사를 진행합니다. 본격적인 공사 전에 분양하는 방식이라 소비자는 실물 대신 꾸며둔 견본주택만 보고 상품성 등을 판단해야 하는데요. 이 때문에 완공 후 견본주택과의 차이나 하자 문제가 뒤따를 수 있습니다.
반면 주택 구입에 투입되는 비용을 공사가 진행되는 2년 반~3년에 걸쳐 나눠 내는 만큼 소비자가 느끼는 자금 부담이 상대적으로 적습니다. 또 완공 전에 분양가가 결정되는 만큼 공사 기간 주변 집값이 오르면 기존 다른 주택보다 저렴하게 신규 주택을 사는 효과를 볼 수 있다.
건설사 입장에서는 먼저 모집한 수분양자들에게서 초기자금을 충당할 수 있어 공사비 조달에 대한 부담이 작지만 미리 분양가를 책정한 만큼 공사 기간 원자잿값과 인건비 등이 급등할 경우 이를 반영할 수 없다는 점은 리스크입니다.
후분양은 공정률이 60% 이상 진행된 시점에서 수분양자를 모집하는 방식입니다. 견본주택만 보고 집을 살지 말지를 결정해야 하는 선분양과 달리 실물을 보고 계약 여부를 판단할 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다. 또 공사가 절반 넘게 진행된 상태에서 분양하기 때문에 계약 후 입주까지 걸리는 시간이 선분양과 비교해 짧습니다.
다만 하자 문제가 마감공사에서 집중적으로 발생하는 만큼 공정률 100%가 아닌 후분양은 품질을 보장한다고 보기 어렵다는 의견도 있습니다.
선분양과 비교해 입주까지 시간이 상대적으로 적은 만큼 구입비용 납부 기간이 짧아 단기간에 목돈이 필요하다는 점은 소비자에게 부담이 될 수 있습니다. 또 건설사들이 투입한 공사비를 충분히 반영해 분양가를 산정할 수 있어 분양가가 상대적으로 비쌀 수 있습니다.
자금 부분은 건설사에도 부담이 되는데요. 수분양자들에게 돈을 받아 공사를 진행하는 선분양과 달리 절반 이상 공정에 들어가는 비용을 먼저 자부담하고 이후에 받는 구조인 만큼 초기에 들어가는 공사비를 조달, 부담할 능력이 뒷받침돼야 합니다.
