2023년 계묘년 새해가 밝았다. 새해에는 여러 부동산 정책이 바뀐다. 매매와 전세 모두 침체 속도가 빨라지고 있는 부동산 시장의 하락을 멈추기는 어렵겠지만 결정적인 변수인 금리 불확실성이 제거되고 충분히 조정이 된 후에는 이렇게 변경된 정책들이 밑거름돼 주택 시장 정상화에 도움이 될 것으로 기대한다.
우선 한때 집값 상승의 주범으로 몰렸던 다주택자들의 주택 구입 문턱을 대폭 낮췄다. 취득세는 규제 지역 2주택자도 1주택자와 동일하게 1~3% 취득세율이 적용되고 규제 지역 3주택자는 6%(비규제 지역 4%), 4주택 이상이나 법인은 6%로 낮아진다.
법 개정 사항이지만 시장의 혼선을 막기 위해 잔금일 2022년 12월21부터 소급 적용된다.
2023년 5월9일까지던 다주택자 양도세 중과 한시적 배제는 2024년 5월9일까지 연장됐고 7월 개편 가능성도 있다고 하니 양도세중과 폐지 가능성도 생각할 수 있다.
분양권과 입주권 단기 양도세율은 1년 미만 70%에서 45%로, 1년 이상 60%에서 일반세율 6~45%로 인하된다.
다주택자들을 힘들게 했던 종합부동산세도 대폭 완화된다. 1주택자 과세표준 기준이 11억원에서 12억원으로 높아지고 다주택자는 6억원에서 9억원으로, 공동명의 1주택자는 12억원에서 18억원으로 상향 조정된다.
종부세 세율은 0.5~2.7%(다주택자 1.2~5%)로 조정되고 다주택자 세 부담 상한은 150%로 조정되며 공정시장가액비율은 80%가 된다고 하니 공시가격까지 하락하면 보유세 부담은 대폭 감소할 전망이다.
증여세는 증여 취득세 기준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액(매매·감정·경매가)으로 변경되며 증여 후 특정 기간 내 양도할 경우 부당 행위 계산이 적용되는 이월과세 기간도 5년에서 10년으로 변경된다. 증여 취득 후 양도차익이 많이 발생했다면 10년 동안은 주의가 필요하다.
아파트에 대한 주택임대사업자 제도도 부활한다. 의무 기간을 10년에서 15년까지 확대하고 수도권 6억원 및 비수도권 3억원 이하 신규 매입임대 2호 이상 시 취득세 감면(60㎡이하 85~100%, 85㎡ 이하 50%), 재산세 감면, 양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제 혜택을 준다.
대출은 금지됐던 다주택자 주택담보대출도 LTV(주택담보대출비율) 30%까지 허용되고 재건축 안전진단 평가항목도 구조안전성 비중을 낮추고 주거환경 비중을 높여 쉽게 통과할 수 있도록 바뀐다.
경기도 4곳(과천, 성남 분당·수정, 광명, 하남), 서울의 규제 지역 해제는 주택 가격 하락 속도에 따라 순차적으로 풀어 강남 조정대상지역이 마지막에 풀릴 것으로 예상한다.
1월 예고한 규제 지역 해제 대상은 경기도 4곳과 서울 노·도·강(노원·도봉·강동구) 등 서울 외곽 지역들이 대상이 될 것으로 보이며 강남과 마·용·성(마포·용산·성동구)은 더 기다려야 할 것 같다.
국회 통과 과정에서 일부 내용이 변경될 수는 있지만 2023년 많은 부동산정책이 바뀌고 금리 변화 등 변수에 따라 부동산 시장의 변동성도 클 것으로 예상되는바 누구에게는 위기가, 누구에게는 기회가 될 수 있는 만큼 정책과 여러 변수를 예의주시하면서 보수적 위기관리와 투자 전략이 필요해 보인다.
/김인만 부동산경제연구소장
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[신아일보]
