금융과 세금, 복잡한 정책이 맞물려 돌아가는 부동산은 높은 관심에 비해 접근이 쉽지 않은 분야입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 물론 많은 임대인과 임차인에게 부동산은 가깝고도 먼 대상입니다. 그래서 신아일보가 기본적인 부동산 용어부터 정책, 최근 이슈까지 알기 쉽게 설명하는 '궁금해 부동산'을 연재합니다. 알쏭달쏭 부동산 관련 궁금증, '궁금해 부동산'이 풀어드립니다. <편집자 주>
기존 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 재건축 정비사업에는 이른바 '3대 대못' 규제가 있습니다. 안전진단, 분양가상한제와 함께 재건축초과이익환수제(재초환)가 바로 그것인데요. 지난달 말 주택 정비사업 관련 주무 부처인 국토교통부는 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했습니다. 이를 통해 재초환 부담을 완화해 재건축 사업이 더욱 활성화할 수 있는 여건을 만든다는 건데요. 이번에는 이 재초환에 대해 알아보겠습니다.
재초환은 재건축 사업으로 해당 단지 조합원들이 얻는 일정 금액 이상 개발이익을 환수하는 제도입니다. 부동산 투기 성격 수익 창출을 억제하고자 참여정부 때인 지난 2006년 도입됐습니다. 그러나 미실현 이익에 부과하는 세금이라는 점에서 초기부터 논란이 있었고 결국 2012년 부동산 경기가 침체기에 접어들면서 법률 개정으로 2013년부터 2017년까지 5년간 적용이 유예됐습니다.
이후 문재인 정부 당시인 2018년 1월1일부로 부활해 현행 기준으로 재건축을 통해 얻는 조합원의 초과이익이 3000만원을 넘으면 최대 50%를 세금으로 내야 합니다.
지난 2020년부터 이뤄진 주택가격 상승에 따라 재건축 부담금은 급격히 뛰었는데요. 2020년 9월 서울 반포주공 1단지 3주구 재건축조합이 가구당 4억200만원 부담금을 통보받았습니다. 직전 최고 부담금인 가구당 1억3568억원에서 2억7000만원이 뛴 거죠. 이후 지난해 12월 서울 성수동 장미아파트가 가구당 부담금 4억7700만원을 기록했고 올해 7월에는 서울 이촌동 한강맨션이 가구당 7억7000만원을 통보받아 역대 최고액을 다시 갈아치웠습니다.
재초환 부담금이 늘어나면 결국 사업 추진 동력이 약해집니다. 이에 따라 정부는 지난달 말 재건축 부담금 합리화 방안을 통해 재초환 부담을 완화하겠다고 밝혔습니다. 정부가 추진하는 도심 주택 공급 확대를 위해서는 재건축 등 정비사업 활성화가 필수인 만큼 관련 규제 완화를 추진하는 거죠.
다만 재초환 완화는 법 개정이 필요한 사안이라 국회를 거쳐야 합니다. 여소야대 상황에서 해당 안이 국회 문턱을 넘기 위한 여야 논의 과정에서 일부 수정될 여지도 있고 아예 합의에 이르지 못해 통과하지 않을 가능성도 있습니다. 또 법안이 통과돼 규제가 일부 완화되더라도 재건축 사업이 곧바로 활성화될지에 대해서는 회의적인 의견이 나옵니다. 현재 하락기에 접어든 주택시장이 발목을 잡는 거죠.
전문가들은 일단 재건축을 가로막던 대못이 뽑히게 된 것에 의의를 둡니다. 정부의 이 같은 행보가 실질적인 재건축 활성화와 이를 통한 도심 내 주택공급 확대로 연결될지 지켜봐야겠습니다.
