“이전 세입자가 불법행위를 저질러 명도소송을 진행해본 경험이 있습니다. 문제는 소송 과정이 길어져 기간과 경제적인 부담이 컸다는 겁니다. 새로운 세입자부터는 여러 가지 불법행위에 대해 사전에 방지할 방법은 없을까요.”
악덕 세입자의 불법행위로 인해 마음고생 하는 건물주들이 수두룩하다. 세입자가 불법행위를 저지르면 임대차 계약 해지는 물론 명도소송(건물을 비워달라는 소송)도 제기할 수 있지만, 일일이 대응하기에는 기간과 비용이 만만치 않다.
세입자의 불법행위를 방지할 수 있는 가장 효과적인 방법은 제소전화해를 신청하는 것이다. 제소전화해는 시간과 비용을 절약할 수 있고 여러 불법행위를 방지할 수 있는 장점이 있다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다.
성립된 제소전화해 조서는 △3기분 이상 임대료 연체 △명도의무 불이행 △무단전대 △무단 용도 및 구조 변경 △원상복구 불이행 등 세입자가 지켜야 할 여러 의무를 법적으로 약속받는 효과가 있다.
제소전화해의 가장 큰 장점은 세입자가 제소전화해 조서에 있는 내용을 위반하면 명도소송 없이 바로 강제집행 절차를 진행할 수 있다는 점이다. 이 사실을 세입자도 숙지하고 있기 때문에 현실에선 약속이 잘 지켜지는 효과가 있다.
때문에 임대차 계약 당시부터 세입자의 불법행위를 막고자 건물주가 먼저 제소전화해 신청을 권유하는 경우가 많다.
오랜 기간 세입자를 받아온 건물주라면 제소전화해 장점을 알고 있어 임대차 계약 시부터 제소전화해 신청 조건을 특약으로 넣는다. 물론 세입자가 제소전화해 특약 사항을 거부할 수도 있지만, 특약 사항을 지키지 않은 세입자를 상대로 건물주도 임대차를 거부할 권리가 있다.
한편 제소전화해는 명도소송 절차가 생략되지만, 명도소송에서 승소판결문이 나온 뒤 신청하는 강제집행 절차는 동일하다.
즉 제소전화해는 명도소송 절차가 생략된다는 장점이 있지만, 세입자가 불법행위를 저지른다고 해서 건물주가 세입자를 강제로 내보낼 수 없다는 말이다. 우선 화해조서 위반으로 세입자에게 임대차 계약 해지통보를 하고 그래도 버틴다면 △집행문 부여 △강제집행 신청 △인도 집행 순으로 절차를 밟아야 세입자를 안전하게 내보낼 수 있다.
제소전화해를 신청할 때도 주의사항을 잘 지켜야 한다.
제소전화해에 신청에서 가장 중요한 것은 세입자도 동의할 수 있는 조항이어야 하기 때문에 강행법규를 위반한 사항은 넣을 수 없다. 합의를 통해 제소전화해가 접수되더라도 법원에서 정해주는 화해기일까지 양측이 법원에 잘 출석할 수 있도록 주의를 기울여야 한다는 점을 명심해야 한다.
정리하면, 제소전화해 조서에 불법방지 내용을 담아 성립시키면 세입자의 불법행위를 막는 효과를 볼 수 있다는 것이다. 세입자의 주된 불법행위 5가지는 △3기분 이상 임대료 연체 △명도의무 불이행 △무단전대 △무단용도 및 구조 변경 △원상복구 불이행 인데 이를 어기면 임대인은 바로 부동산인도 강제집행 신청을 할 수 있다. 때문에 현실에서는 불법행위 없이 약속이행이 잘 되는 효과가 있다.
/엄정숙 변호사
