“전세 기간이 끝나가는데 신규 세입자가 구해지지 않고 있습니다. 혹시나 하는 마음에 등기부를 확인해 보니 집주인의 빚이 많다는 걸 알게 되었습니다. 집주인의 빚 때문에 세입자가 구해지지 않는다면 저는 어떻게 대처해야 할까요?”
집주인 빚 때문에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인의 채무 상태가 기재된 등기부를 확인한 예비 세입자들이 계약을 꺼리기 때문. 이 경우는 전세금 돌려받기가 간단치 않다.
전세금 관련 상담을 지켜보면 새로운 세입자가 들어오면 돈을 주겠다하며 버티는 집주인들의 사례가 많다. 세입자 입장에서는 당연히 언제 돈을 돌려받을지 몰라 이사 준비마저 하지 못하는 상황이 비일비재하다.
집주인과 세입자는 기본적으로 동시이행관계다. 따라서 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 세입자는 전세 기간이 끝나도 해당 주택에 계속 거주할 권리가 있다. 간혹 전세금도 돌려주지 않았으면서 세입자가 나가지 않는다고 명도소송을 시도하는 경우가 있지만 집주인이 패소할 확률이 높기 때문에 걱정할 필요가 없다.
채무 상태가 엉망인 집주인들은 대부분 전세보증금을 돌려줄 여유가 없을 것이다. 신규 세입자조차 구해지지 않는 상황이라면 자신의 상황에 맞게 판단을 내려야 한다.
이 경우에는 기존 세입자가 내릴 수 있는 판단에는 △전세금을 돌려받을 때까지 거주하는 방법 △이사부터 해야 할 때 대처 방법 △소송을 통한 부동산 경매 방법 크게 3가지가 있다.
집주인의 채무로 전세금 반환이 쉽지 않을 때 해야 하는 첫 번째 대처 방안은 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에서 거주하는 것이다.
집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 명도 의무는 동시이행관계에 있다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자가 집을 비워야 의무도 없기에 해당 주택에 계속 거주해도 법적인 문제가 없는 것이다.
대처 방안 두 번째는 이사부터 해야 할 상황이다. 보증금은 돌려받지 못했지만, 대출이라도 받아 이사를 해야 할 경우다.
전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 새로운 거주지에 전입신고를 하게 되면 대항력과 우선변제권이 상실된다. 이에 따라 반드시 임차권등기명령 신청을 해야 이사를 하더라도 이전 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지된다.
대처 방안 세 번째는 전세보증금반환소송을 제기하여 전세금을 돌려받는 방법이다.
집주인의 채무로 신규 세입자조차 구할 수 없다면 소송을 제기하는 것이 가장 확실한 방법이다. 전세보증금반환소송에서 승소 후에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 강제집행을 통해 부동산 경매 절차를 진행하여 낙찰대금으로 전세금을 받을 수 있다.
전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.
세 가지 대처 방안을 실행할 때 주의해야 할 사항도 존재한다.
임차권등기명령과 전세보증금반환소송은 계약이 유지된 상태에서는 신청할 수 없다. 계약 기간이 끝나기 전 집주인에게 계약갱신거절 통보를 해야 계약해지가 된다.
만약 계약갱신거절 통보를 하지 못해 묵시적 계약갱신이 됐다면 세입자는 언제든 계약해지 통보를 할 수 있지만, 해지효력은 3개월 후에 발생한다.
/엄정숙 변호사
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[신아일보]
