현금 필요 집주인·목돈 부담 세입자…높아진 전세 장벽
금리·세금·대출 부담이 서울 아파트 전세의 월세 전환을 부채질한다. 지난해 서울 아파트 임대차 시장에서 월세는 40%에 육박하는 거래 비중을 나타냈고 거래량도 역대 가장 많았다. 세금 부담으로 현금이 필요한 집주인과 금리·대출 장벽으로 목돈 마련이 힘겨운 세입자의 시선이 월세를 향하는 모습이다.
8일 국토교통부에 따르면 작년 서울 아파트 전·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 39.1%로 집계됐다.
서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 최근 몇 년간 증가세다. 2019년 34.1%던 월세 비중은 2020년에 35.3%로 늘었다. 40%에 근접한 작년 월세 비중은 직전 5년 평균치 34.7%와 비교하면 4.4%p 높다.
작년 서울 월세 거래량도 역대 최대치를 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울 아파트 월세 거래량은 7만146건으로 2011년 관련 통계가 집계된 후 가장 많은 거래량을 보였다.
전문가들은 작년 하반기부터 본격적으로 커진 금리 인상 압력이 월세 비중 확대를 부추겼다고 본다. 전세 보증금 대출 상환 부담이 커지면서 상대적으로 저렴한 월세로 수요가 몰린다는 분석이다. 작년 11월 한국은행이 기준금리를 0.75%에서 1%로 올리면서 코로나로 인한 제로금리 시대가 막을 내렸다. 한은은 기준금리를 지난달 0.25%p 추가 인상했다.
윤수민 농협은행 부동산전문위원은 "금리 인상으로 인해 세입자들이 전세 대출을 받는 것보다 월세가 더 싸다고 판단하고 있다"며 "월 상환 부담이 커지면서 전세를 선택할 이유가 없어지는 셈"이라고 말했다.
종합부동산세 등 부동산 관련 세금 인상으로 전세보다 월세를 선호하는 집주인이 늘었다는 시각도 있다. 임대인이 부동산 세금을 월세로 충당하려 한다는 견해다. 정부는 작년 6월 세법 개정을 통해 조정대상지역 다주택자 종합부동산세율을 최대 6%까지 상향했다.
서진형 경인여자대학교 교수(대한부동산학회장)는 "보유세 등 세금이 늘어나는 만큼 임대인들이 월세나 반전세 등으로 전환하는 움직임이 커지고 있다"며 "집주인들이 매월 현금을 확보해 세금을 충당할 수 있기 때문"이라고 말했다.
윤수민 전문위원도 "세금 부담이 늘어나다 보니 전세를 주는 것보다 월세로 돌리며 세입자에게 세금 부담을 전가할 수 있다"고 말했다.
그러면서 전문가들은 올해 하반기 임대차 3법(전·월세 신고제·전·월세 상한제·계약갱신청구권제)으로 인한 계약갱신청구권제 물량이 시장에 돌아오면서 임대차 시장에 적잖은 혼란이 일 것으로 전망했다.
서진형 교수는 "계약갱신청구권 만료 물량이 돌아오면서 같은 아파트 단지라고 해도 신규 계약과 재계약 여부에 따라 가격 차이가 벌어질 수 있다"며 "다중 가격으로 인해 임대차 시장이 왜곡될 수 있다"고 말했다.
윤수민 전문위원은 "청구권 만료 물량으로 전세 가격은 현재 고가 수준으로 맞춰질 것"이라며 "월세 가격도 오르고 있는 가운데 임대차 수요자들이 월세와 전세를 두고 저울질하는 시점이 올 수도 있다"고 말했다.
