금융과 세금, 복잡한 정책이 맞물려 돌아가는 부동산은 높은 관심에 비해 접근이 쉽지 않은 분야입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 물론 많은 임대인과 임차인에게 부동산은 가깝고도 먼 대상입니다. 그래서 신아일보가 기본적인 부동산 용어부터 정책, 최근 이슈까지 알기 쉽게 설명하는 '부린이상담소'를 열었습니다. 알쏭달쏭 부동산 관련 궁금증, 부린이상담소가 풀어드립니다. <편집자 주>
건축물을 지을 때는 용적률과 건폐율이 적용됩니다. 두 비율에 따라 건물의 높이와 면적이 달라지죠. 건축법에 따르면, 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(총면적)의 비율을 뜻합니다. 여기서 연면적은 지하층과 부속용도 주차면, 피난안전구역 등을 제외한 지상 부분 건축물 모든 층 바닥면적의 합을 말합니다.
예를 들면, 대지면적 100㎡에 층별 바닥면적 50㎡, 지상 5층으로 이뤄진 건축물이 있다면, 이 건축물의 용적률은 250%가 되는 것이죠. 같은 면적 대지에 용적률이 높을수록 건물이 높아집니다.
현행 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따르면, 지역에 따른 용적률은 △제1종전용주거지역 50% 이상~100% 이하 △제2종전용주거지역 100% 이상~150% 이하 △제1종일반주거지역 100% 이상~200% 이하 △제2종일반주거지역 150% 이상~250% 이하 △제3종일반주거지역 200% 이상~300% 이하가 적용됩니다. 준주거지역 용적률은 200% 이상~500% 이하입니다.
건축법상 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율입니다. 대지면적 중 건물이 지어지는 부분이 얼마나 되느냐를 나타내는 비율이죠. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 각 건축물 면적을 합한 비율을 건폐율로 봅니다.
대지면적 100㎡ 부지 중 60㎡ 땅 위에 건축물 한 개를 지을 경우 건폐율은 60%가 됩니다. 건폐율이 높다면, 대지에서 건축물의 지상 1층이 차지하는 면적이 크다고 볼 수 있습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율은 △제1·2종전용주거지역 50% 이하 △제1·2종일반주거지역 60% 이하 △제3종일반주거지역 50% 이하가 적용되고, 준주거지역 건폐율 기준은 70% 이하입니다.
용적률과 건폐율은 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용됩니다. 각 지방자치단체는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 범위 안에서 용적률과 건폐율을 조례로 정할 수 있습니다.
