최근 전세값 급등과 갭투자로 인한 임차인들의 불안감이 크게 늘어나고 있다.
지난 2020년 한해에만 모두 4360억원에 달하는 보증금 사고가 발생했다.
전세금을 100% 보증해 주는 보증 보험 가입이 최선이지만, 전셋값이 매매가보다 높은 이른바 '깡통전세'는 보증 보험 상품에 가입할 수 없는 한계가 있다.
그간 임차인들은 임대차계약서 작성에 있어 법률적 지식이나 임대인의 신용정보 접근에서 자유롭지 않아 불완전한 계약을 해왔다.
이렇다 보니 사회경험이 적어 부동산 계약을 처음 하는 대학생이나 신혼부부들은 더욱 더 위험에 쉽게 노출되는 우려가 있다.
계약상의 문제 뿐만 아니라 거주 시 생기는 시설분쟁도 만만치 않다.
시설파손이나 이사 시에 보증금 회수나 원상복구, 중도 파손에 대한 명확한 책임소재가 불가능한 구조이기 때문이다. 임차인이 집을 비울 때 임대인이 시설에 문제가 생겼다며 이를 보수할 것을 요구하면 대체로 자신의 잘못이 아니더라도 대체로 이를 수요할 수밖에 없는 처지가 대부분인 것이다.
임대인들도 할 말은 있다. 몇몇 악의적 임차인으로 인해 고생하거나, 기술파손, 관리비 미납 등으로 고충을 호소하고 있는 상황이 발생하는 경우도 왕왕 있기 때문이다.
공인중개업 등 산업 생태계 구성원들의 피해 없이 안정적인 주택임대차계약을 정착시키는 방법 중 하나가 계약신탁제도를 활용하는 방법이다.
주택임대차계약을 계약신탁으로 해결한다면 법적 지식이나 지위가 상대적으로 취약한 임차인을 보호할 수 있게 된다.
임대인에게도 개인보다는 신탁사와의 계약이 분쟁을 줄이고 보다 안전한 임대관리를 할 수 있다.
만일 지자체나 정부중심으로 (가칭)주택임대차계약신탁재단을 만들거나 지원한다면 전세권설정이나 확정일자, 등기부등본 확인, 임대인의 신용체크 등 법률적 문제 외에 전문 시설관리자가 시설에 대한 상황을 명확히 인식함으로써 임대차인간 분쟁의 소지를 최소화할 수 있다.
임차대상자는 부동산중개인을 통해 이사할 집을 구하고 신탁재단에 위탁신청서를 제출만하면 된다.
재단이 임차의 주체로, 임대인과 사용자(신탁계약 의뢰자)의 3자 계약을 맺게 되어 재단이 중개자 역할을 하게 되는 것이다.
주택임대차계약신탁이 정착되면 임차인 임대인, 부동산 중개업, 정부 모두에게 혜택을 줄 수 있는 신개념의 주택임대차문화를 만들 수 있을 것으로 기대된다.
신탁재단에서는 전담 변호사, 법무사, 회계사, 시설관리사 등 전문가들이 포진함으로써 서민들의 임대차 원스톱 서비스를 시행하게 될 것이기 때문이다.
더불어 공적임대주택의 민간사업자 운영신탁이나 전월세 전환 신탁으로 활용될 수도 있는 제도다.
특히 한해 5천억 규모의 보증금사고와 최근 급등한 부동산 가격이 안정화되었을 때 일어날 수 있는 깡통전세의 위험을 최소화할 수 있다.
부동산 가격 폭락으로 깡통전세가 되더라도 개인과는 달리 신탁재단은 대상 부동산을 인수하여 재개발이나 리모델링 등을 통하여 리스크를 최소화할 수 있기 때문이다.
펜데믹 이후로 다가올 수 있는 경제위기에 서민의 고통을 사전에 막아줄 수 있는 주택임대차계약신탁과 같은 사회적 합의 프로토콜이 적극적으로 도입되기를 바란다.
/박항준 누림경제발전연구원장
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[신아일보]
