명도소송을 한 후 승소 판결문이 나오면 일반적으로는 임차인이 건물을 비우고 나간다. 하지만 간혹 나가라는 판결이 나왔는데도 끝까지 버티는 임차인이 있다. 이런 경우는 강제집행을 해야하는데 절차와 걸리는 기간은 어떻게 될까.
600건 이상 명도소송을 진행한 경험에 의하면 소송 기간은 4~6개월 정도 걸리는 것이 보통이다. 또 강제집행은 1~2개월 정도 걸리는 것이 일반적이었다.
먼저 명도소송 절차는 소장 작성 - 법원 접수 - 상대방 답변서 - 준비서면 - 수차례 변론 기일(조정 기일 포함) - 판결문 - 강제집행 순서로 진행된다.
명도소송은 대부분 변호사에게 의뢰하여 진행하는데 작성된 소장은 의뢰인에게 검토를 받은 후 법원에 접수한다.
재판부는 다음 일정으로 변론 기일을 잡는다. 변론 기일은 대립이 얼마큼 첨예하냐에 따라 여러 번 잡히기도 하는데 이때 판사는 조정 기일을 잡기도 한다. 최종변론이 끝나면 재판부는 판결을 하게된다.
'임차인은 임대인에게 건물을 인도하라'라는 판결문이 나왔는데도 임차인이 건물을 비워주지 않는다면 부동산 인도 강제집행을 해야 한다.
명도소송 기간은 4개월 정도다. 짧게는 2개월, 길게는 2년 이상 걸리는 소송도 있다. 평균적으로는 4개월~6개월 정도라고 생각하면 된다.
기간에 영향을 미치는 것은 상대방의 법률적 대응 태도다. 대립각이 얼마큼 첨예하느냐에 따라 소송 기간이 길어지거나 짧아진다.
명도소송을 하지 않고 임차인을 내보내는 방법도 있다. 내용증명을 보내는 것만으로도 소송 없이 임차인을 내보낸 케이스도 있었다. 심리적 압박을 이용하는 것인데 이는 보장되는 방법은 아니다. 확률상 내보낼 수 있는 확률을 높일 수 있는 것이다.
이 부분에서 ‘점유 이전금지 가처분’에 대해 궁금증이 생기게 된다. 꼭 해야 한다는 사람도 있고, 안 해도 된다는 사람도 있어서 헷갈리기 때문이다. 결론부터 말하자면 명도소송 절차에서 꼭 해야 한다는 법은 없지만, 실무적으로는 반드시 해야 한다는 게 답이다.
부동산 점유 이전금지 가처분은 명도소송을 진행할 때 필수적으로 하고 있다. 판결문이 무용지물이 되면 안 되기 때문이다. 이것이 명도소송 절차에서 점유 이전금지 가처분을 하는 이유다.
점유 이전금지 가처분 절차는 신청서 작성 및 접수→ 담보 제공 명령→ 결정문→ 강제집행 순서로 진행된다.
여기서 말하는 강제집행이란 명도소송 판결문을 가지고 하는 강제집행이 아니고 가처분 강제집행을 말한다.
과거에는 전자소송이 없었기 때문에 기간이 오래 걸렸지만 요즘은 전자소송이 가능하기 때문에 많이 짧아졌다. 대략 집행까지 3주 정도 걸린다고 이해하면 된다.
다음으로 부동산 인도 강제집행이 1개월 이상 걸리는 이유는 절차 때문이다. 판결문이 나온 후 강제집행을 하려면 관할법원 집행관실에 집행 신청서를 접수해야 한다. 신청서를 접수한 집행관은 가장 먼저 계고를 한다. 즉, 집행관이 현장에 가서 임차인에게 "나가라는 판결문이 나왔으니 일주일 정도의 기간 동안에 알아서 나가라. 그렇지 않으면 강제집행을 실시하겠다"라고 경고를 한다. 이때 일주일이라는 기간은 임의의 기간이다. 집행관에 따라 길게 주기도 하고 짧게 주기도 한다.
이 기간이 지났는데도 불구하고 임차인이 건물을 비우지 않는다면 임대인은 집행관에게 빨리 진행해 달라는 취지로 속행 신청을 한다. 집행관도 일정이라는 것이 있기 때문에 바로 다음날 강제집행을 실시하는 것이 아다다. 일정에 맞춰 집행 일정을 잡아준다. 때문에 1개월 ~2개월 정도의 시간이 걸리는 것이다. /엄정숙 변호사
[엄정숙 변호사 프로필]
△제39기 사법연수원 수료
△현 법도 종합법률사무소 대표변호사
△현 부동산 전문변호사
△현 민사법 전문변호사
△현 공인중개사
△전 서울시 공익변호사단 위촉
△전 서울지방변호사회 인권위원
△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원△저서 : 명도소송 매뉴얼
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[신아일보]
