금융과 세금, 복잡한 정책이 맞물려 돌아가는 부동산은 높은 관심에 비해 접근이 쉽지 않은 분야입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 물론 많은 임대인과 임차인에게 부동산은 가깝고도 먼 대상입니다. 그래서 신아일보가 기본적인 부동산 용어부터 정책, 최근 이슈까지 알기 쉽게 설명하는 '부린이상담소'를 열었습니다. 알쏭달쏭 부동산 관련 궁금증, 부린이상담소가 풀어드립니다. <편집자 주>
재건축과 재개발은 부동산 관련 뉴스에 자주 등장하는 단어입니다. 사업이 탄력을 받는다는 소식으로 전해지기도 하고, 다양한 갈등으로 난항을 겪는다는 내용이 보도되기도 합니다.
두 사업은 큰 틀에서 낡은 건축물 또는 시설로 이뤄진 도시의 한 부분을 새롭게 탈바꿈한다는 공통점이 있지만, 세부적으로 보면 다른 특징을 가집니다.
'도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)'에 따르면, 재건축과 재개발은 모두 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반 시설을 정비하거나, 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업인 '정비사업'에 포함됩니다.
이 중 재건축은 정비기반 시설이 양호한 상태지만, 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업입니다. 재개발은 정비기반 시설이 열악하고, 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.
법령상 보이는 가장 큰 차이는 '정비기반 시설'입니다. 정비기반 시설은 도로를 비롯해 △상하수도 △공원 △공용주차장 △열·가스 공급 시설 등을 포함합니다. 이에 따라 통상 재개발은 기반 시설을 모두 정비하고, 재건축은 해당 건축물만 정비합니다. 재개발에는 'OO구역'이, 재건축에는 'OO아파트'가 사업명으로 붙는 이유도 이 때문이죠.
안전진단에서도 차이를 보입니다. 재건축의 경우 도시정비법에 따라 사업 기본계획 수립 후 지방자치단체의 안전진단을 반드시 받아야 하지만, 재개발은 안전진단 의무가 없습니다.
또, 재건축은 '재건축 초과 이익 환수에 관한 법률'에 따라 조합원이 얻은 이익이 1인당 3000만원을 초과할 경우 초과 이익의 최대 50%를 부담금으로 환수하지만, 재개발은 초과 이익에 대한 환수제도가 없습니다.
정비사업이라는 공통점에도 재건축과 재개발은 엄연히 다른 사업입니다. 정비사업조합 가입 등 계획이 있는 분이라면, 이 같은 차이를 미리 따져보는 게 좋겠네요.
