금융과 세금, 복잡한 정책이 맞물려 돌아가는 부동산은 높은 관심에 비해 접근이 쉽지 않은 분야입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 물론 많은 임대인과 임차인에게 부동산은 가깝고도 먼 대상입니다. 그래서 신아일보가 기본적인 부동산 용어부터 정책, 최근 이슈까지 알기 쉽게 설명하는 '부린이상담소'를 열었습니다. 알쏭달쏭 부동산 관련 궁금증, 부린이상담소가 풀어드립니다. <편집자 주>
LTV(loan to value ratio)와 DTI(debt to income), DSR(debt service ratio)은 부동산 정책이나 기사에서 자주 언급되는 대출 규제 용어들입니다. 이것들과 관련한 기준에 변화가 생기면 많은 기사가 쏟아지죠. 그만큼 부동산 시장에서 이들의 존재감은 대단합니다. 부린이상담소 첫 상담 주제는 LTV와 DTI, DSR입니다.
LTV는 주택담보대출비율을 뜻합니다. 주택은 워낙 고가인 만큼, 기존에 보유한 현금만으로 사기 어려운 게 일반적이죠. 부족한 현금은 은행에서 빌려야 합니다. 이 과정에서 은행은 대출받고자 하는 사람이 사려는 주택을 담보로 돈을 빌려줍니다. LTV는 은행이 담보로 잡는 주택에 대해 인정하는 담보 비율입니다. 은행이 대출 신청자에게 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때 한도액을 정하는 기준이 됩니다.
LTV가 70%면 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있다는 겁니다. 6억원짜리 집을 살 때 LTV만 놓고 보면 4억2000만원까지 대출이 가능하다는 의미죠. LTV는 사려는 주택이 있는 지역이 투기지역 또는 투기과열지구, 조정대상지역인지에 따라 달라집니다. 신혼부부나 청년 무주택자는 적용 비율을 우대받을 수 있으니, 해당 여부를 잘 확인해야 합니다.
DTI는 총부채상환비율을 의미합니다. 주택담보대출(이하 주담대)을 받을 때 매년 상환해야 하는 원리금과 이자를 연 소득 대비 일정 비율로 제한하는 규제입니다. DTI가 40%면 연봉 5000만원인 사람이 연간 갚을 수 있는 주택담보대출 원리금과 이자가 2000만원이 되고, 주담대도 이 범위 이내에서 이뤄집니다.
총부채원리금상환비율을 뜻하는 DSR은 주담대 국한하지 않고 한 사람이 보유한 모든 대출의 원리금과 이자를 연 소득 대비 일정 비율로 제한하는 규제입니다. 앞서 알아본 DTI의 상위 개념이 되는 거죠. DSR 40%를 적용할 경우, 연봉 5000만원인 사람은 모든 대출의 원리금과 이자를 총 2000만원까지 갚는 범위 이내에서 대출받을 수 있습니다.
DSR은 지난 7월부터 도입됐습니다. 현재는 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역의 6억원 초과 주택에 대해 주담대를 받거나 1억원이 넘는 신용대출을 받을 경우 DSR 40%가 적용됩니다. DSR은 단계적 확대가 예정돼 있는데요. 내년 7월에는 지역 구분 없이 모든 대출을 합쳐 2억원을 넘을 경우, 2023년 7월부터는 1억원을 넘으면 DSR이 적용됩니다.
LTV와 DTI, DSR을 활용한 규제 이유는 명확합니다. 과도한 가계부채로 인한 피해를 막기 위해서입니다. 은행의 도움을 받아 집을 살 때는 담보 대상 주택의 가치를 우선 고려해야 하지만, 기존에 자신이 가진 부채의 연간 상환액이 연 소득에서 어느 정도 비중을 차지하는지도 반드시 살펴야 합니다.
