"2년 전에 부모님 소유의 건물을 임대차하면서 임차인과 제소전 화해 조서를 성립시켰습니다. 그런데 그동안 부모님이 아들과 며느리에게 건물의 절반을 증여했습니다. 임대차 재계약 기간이 다가오는데요. 이 경우 제소전 화해를 다시 성립시켜야 하나요"
제소전 화해는 임대차관계에서 많이 사용하는 법률제도이다. 이사철을 맞아 상황이 바뀐 임대인과 임차인이 기존에 성립시켜 두었던 제소전 화해 조서를 다시 해야 하는지 궁금해 하는 경우가 많다. 갱신하려니 복잡하기도 하고 성립된 효력이 지속될 거라는 기대에서다.
결론부터 말하자면 상황이 달라진 경우에는 제소전 화해 조서를 다시 하는 것이 안전하다.
제소전 화해란 민사분쟁시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해 조서를 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 조서를 기초로 강제집행이 가능하다. 제소전 화해는 당사자 간 동의 아래 합의된 내용으로 작성한다.
실무에서 제소전 화해 조서는 임대차관계에서 많이 활용된다. 약속이 지켜지지 않을 경우 강제집행을 할 수 있는 집행력을 가지고 있기 때문에 서로 말 바꾸기를 할 수 없다.
대법원이 지난해 발표한 ‘2020 사법연감’에 따르면, 2019년 한 해 동안 전국 법원에 접수된 제소전 화해 신청 사건은 1만 415건으로, 2017년(1만 987건) 2018년(1만 907건)에 이어 매년 1만건이 넘는다.
2011년부터 2020년까지 제소전 화해 성립 건수는 2144건이다. 2018년(245건) 2019년(277건) 2020년(269건)에 이어 매년 200건이 넘는 것으로 조사됐다. 이 중 98% 이상은 임대차관계의 제소전 화해인 것으로 나타났다.
상황이 달라졌다면 비용이 들더라도 제소전 화해 절차를 다시 추진하는 것이 안전하다. 위 사례의 경우, 첫 제소전 화해 성립 당시엔 임대인이 부모님으로 2명이었으나, 증여 절차를 거치며 소유주가 총 4명으로 바뀌었다.
아울러 공동 임차인이 추가되면서 임차인도 한 명 더 생겼다. 이 경우 문제발생시 권리를 이어받는 ‘승계집행문 부여’의 여지는 있지만 법원의 해석에 따라 ‘승계집행문 부여’가 안 되기도 한다. 때문에 다시 하는 것이 실무적으로 안전한 방법이다.
제소전 화해 성립 목적은 임대인과 임차인 상호 간 계약 조건을 이행하기 위함이다. 상황이 변경됐다면 제소전 화해 신청서를 새롭게 작성, 계약 범위를 다시 정해야 한다. 제소전 화해 조서에 당사자가 제대로 반영돼 있지 않으면 실무에서 집행관은 강제집행을 할 수 없다.
이에 따라 계약을 체결할 당시와 현재의 상황이 달라졌다면 제소전 화해를 다시 성립시켜야 한다. 그렇지 않을 경우 임차인이 불법적 행위를 해도 강제집행을 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.
특히 법률전문성이 없는 일반인이 제소전 화해를 스스로 진행했을 때 집행까지 미처 생각하지 못하고 조서 작성을 해 어려움을 겪는 경우가 종종 발생한다. 그러므로 단지 제소전 화해를 성립시키는 것이 목적이 아니라는 것을 인지해야 한다.
또 집행관은 조서 내용대로 부동산인도 강제집행 절차를 진행하기 때문에 집행이 가능하도록 조서를 꼼꼼히 작성해야 한다. 문제를 미리 대비하기 위해선 스스로 작성하기보다 전문가에게 의뢰하는 것을 권장한다.
제소전 화해는 상가 임대차·주택 임대차·토지임대차·토지와 건물을 동시에 임대차한 경우에도 성립이 가능하다.
/엄정숙 변호사
[엄정숙 변호사 프로필]
△제39기 사법연수원 수료
△현 법도 종합법률사무소 대표변호사
△현 부동산 전문변호사
△현 민사법 전문변호사
△현 공인중개사
△전 서울시 공익변호사단 위촉
△전 서울지방변호사회 인권위원
△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
△저서 : 명도소송 매뉴얼
※ 외부 기고는 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.
