전문가들 "재건축·재개발 등 대규모 개발 아니면 실효성 한계"
사회적 이슈로까지 번진 부동산 문제 해결을 공급확대로 풀겠다고 선언한 정부가 이르면 설 명절 이전 올해 첫 부동산 대책을 발표할 예정이다. 작년까지 투기수요 억제에 초점을 맞춘 정책을 포기하고, 확실하게 공급확대 쪽으로 선회한 정책이 나올 것으로 전망된다. 전문가들은 추가 대책도 기존 정부 정책방향의 연장선에서 크게 벗어나지 못할 것이라며, 획기적인 대규모 개발이 아니라면 실효성 측면에서는 한계가 있다고 지적했다.
문 대통령은 지난 11일 신년사를 통해 "주거안정을 위해 필요한 대책 마련을 주저하지 않겠다"며 "특별히 공급확대에 역점을 두고, 빠르게 효과를 볼 수 있는 다양한 주택공급 방안을 신속히 마련하겠다"고 말했다.
작년 신년사와는 사뭇 대비되는 발언이다. 문 대통령은 작년 신년사에서 '투기와의 전쟁'을 선포하면서 고강도 규제를 예고한 바 있다.
실제 정부는 지난해 2.20 부동산대책과 6.17 부동산대책을 통해 조정대상지역과 투기과열지구를 확대했고, 7.10 부동산대책을 통해 다주택자에 대한 보유세와 양도소득세 등 세제를 강화를 선택했다.
하지만 올해 정부가 부동산 정책 방향을 공급 중심으로 틀면서 이에 따른 추가 대책에 이목이 쏠린다.
12일 민주당과 국토부는 이르면 내달 설 명절 이전에 추가 대책을 발표하기 위한 태스크포스(TF)를 가동 중인 것으로 알려졌다.
그동안 SH(서울주택도시공사)와 LH(한국토지주택공사) 사장을 역임했던 변창흠 국토부 장관을 부동산 정책 수장으로 기용하면서 부터 주요 정책 방향이 공급에 초점이 맞춰질 것이라는 관측이 제기돼 왔다.
이와 관련해 당정은 서울 내 주거지역 용도변경을 통해 용적률을 높이는 방안을 검토 중이다. 일반주거지역을 준주거지역과 상업지역으로 용도변경해 용적률을 높이는 방안이다.
서울시 조례에 따르면 1종일반주거지역 용적률은 150%다. 2종일반주거지역과 3종일반주거지역 용적률은 각각 200%와 250%다. 일반주거지역을 준주거지역으로 용도변경할 경우 용적률은 400%까지 높아진다. 일반상업지역으로 변경할 경우에는 최대 800%까지 상향된다.
이 밖에도, 현재 추가 대책에는 변 장관이 제시한 서울 역세권과 저층주거지 고밀도 개발을 통해 서울 도심 내 주택을 공급하는 방안이 거론된다.
세부적으로는 역세권 범위를 현행 역 반경 250m에서 500m로 넓히고, 평균 용적률을 170%에서 700%로 상향하는 방안이 거론된다.
최근 발의된 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'과 관련한 방안도 나온다. 대지면적 1만㎡ 미만, 세대수 200세대 미만 지역에서 추진되는 '소규모재건축사업'에 있어 공공 재건축을 이끌어내 법적상한의 120% 용적률 인센티브를 제공하고, 늘어난 용적률 중 20~50%를 기부체납해 공공임대주택으로 조성하는 방안이다.
전문가들은 올해 첫 부동산 대책에 정부가 부동산 정책을 통해 이어왔던 공급 대책이 대거 담길 것으로 내다봤다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "작년에 발표된 8.4 공급대책과 11.19 전세대책을 포함해 변창흠 장관이 제안한 선에서 발표될 것으로 보인다"며 "앞서 발표된 정책에 비해 크게 획기적인 정책은 나오지 않을 것으로 본다"고 말했다.
여경희 부동산114 연구원은 "이번 대책에는 정부가 추진해 온 공급 정책을 크게 벗어나는 내용은 담기지 않을 것으로 본다"며 "공공재개발과 저층 주거지 용적률 상향 등으로 서울 내 공급은 어느정도 이어질 수 있을 것"이라고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장 또한 "그간 거론돼 왔던 역세권 고밀도 개발과 공공재개발, 공공재건축 등이 총망라된 정책이 나올 것으로 본다"고 말했다.
공급 확대 뿐 아니라, 양질의 물량이 공급돼야 한다는 지적도 있다. 공공이 참여하는 소규모 재건축은 대규모로 진행되는 민간 재건축 대비 한계가 있다는 평가다.
이 책임연구원은 "주택공급을 한다고 하면, 정주여건 등이 뛰어난 유의미한 물량이 나와야 한다"며 "재건축, 재개발 등 대규모 개발이 아닌, 소규모 정비사업일 경우 이 부분에서 한계가 있다"고 말했다.
