1년 미만 보유 '주택·분양권' 양도세율 최대 70%로 인상
1세대 1주택 고령자·부부공동명의 '종부세 공제' 확대
정부가 주택시장 안정과 과세형평 제고를 위해 종합부동산세와 양도소득세 등 부동산 관련 세금 제도를 대폭 개편했다. 세제 개편은 다주택자 부담을 높이고, 1주택자 부담은 낮추는 데 초점을 맞춰 진행했다.
작년 국회를 통과한 각종 세법 개정 내용의 상당수는 새해 시작과 함께 효력을 발휘했다. 종부세율은 과세 구간별로 0.1~2.8%p가 올라 최대 6%로 높아졌고, 보유 기간이 1년 미만인 주택과 분양권에 대한 양도세율은 최대 70%로 인상됐다. 반면, 1세대 1주택 고령자와 부부공동명의 세대에 대해서는 종부세 공제율과 선택 범위가 확대됐다.
4일 국세청에 따르면, 종합부동산세(이하 종부세)는 과세 기준일인 매년 6월1일 현재 국내에 있는 재산세 과세 대상 주택 및 토지를 유형별로 구분하고, 인(人)별로 합산한 결과에 따라 부과한다. 공시가격 합계액이 유형별 공제금액보다 많은 경우 초과분에 대해 과세한다.
유형별 과세 대상 및 공제금액은 △부속 토지를 포함한 주택 6억원(1세대 1주택자 9억원) △나대지·잡종지 등 종합합산토지 5억원 △상가·사무실 부속 토지 등 별도 합산 토지 80억원이다.
일정한 요건을 갖춘 임대주택과 미분양주택, 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대해서는 9월16~30일까지 합산배제 신고를 하면 종부세 과세 대상에서 제외된다.
◇ 종부세율·세 부담 한도 상향
정부는 1월부터 개인 보유 주택에 대한 종부세 세율을 인상했다. 일반 종부세율은 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p 올렸고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대해서는 0.6~2.8%p를 인상했다.
이에 따라 일반 종부세율은 과세표준 3억원 이하의 경우 기존 0.5%에서 0.6%로 높아졌고, 6억~12억원 구간 세율은 1.0%에서 1.2%로 상승했다. 94억원을 초과하는 경우 기존 2.7%에서 3.0%로 세율이 올랐다.
3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택에 적용되는 종부세율은 과세표준 3억원 이하가 기존 0.6%에서 1.2%로 올랐고, 6억~12억원은 1.3%에서 2.2% 상승했다. 94억원 초과는 3.2%에서 6.0%로 높아졌다.
특히, 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고 세율을 적용해 2주택 이하 3.0% 및 3주택 이상 6.0%를 일괄 적용한다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율은 2020년 90%에서 2021년 95%로 올렸다.
또, 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한을 기존 200%에서 300%로 올렸고, 법인 보유주택에 대해서는 6억원 기본공제와 세 부담 상한을 폐지했다. 세 부담 상한은 전년 대비 당해 연도의 종부세·재산 세액 합산세액 증가 한도를 말한다. 일반 세부담 상한과 3주택 이상 세 부담 상한은 기존대로 각각 150%와 300%로 유지된다.
◇ 종부세 고령자 공제율 상향
1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 종부세액 공제율은 1월부터 연령 구간별로 10%p씩 상향됐다. 60~65세 공제율은 기존 10%에서 20%로 높아졌고, 65~70세 공제율은 20%에서 30%로 인상됐다. 30%를 적용받던 70세 이상에는 40% 공제율이 적용된다.
고령자 공제율과 장기 보유 공제율을 더한 1세대 1주택 보유자 합산공제율 한도는 기존 70%에서 80%로 확대됐다. 장기보유 공제율은 기존대로 △5~10년 20% △10~15년 40% △15년 이상 50%가 적용된다.
◇ 부부 공동명의 1주택자 신고 허용
정부는 종부세법에 부부 공동명의 1주택자가 1주택자로 신고할 수 있도록 하는 내용을 신설했다. 이에 따라 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 산정 시 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다.
기존처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 합산해 적용받을 수도 있다. 만약 1세대 1주택자 방식을 적용받기를 원하면 9월16~30일 관할 세무서에 신청해야 한다.
◇ 양도세 인상
조합원 입주권과 분양권을 포함한 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율은 1월부터 인상됐다. 양도소득세란 개인이 부동산이나 주식, 파생상품, 분양권 등을 양도할 때 발생하는 소득에 부과하는 세금이다.
1년 미만 보유 시 양도세율은 주택과 입주권에 대해 기존 40%에서 70%로 상향됐다. 보유 기간이 1년 이상 2년 미만일 때는 기본세율을 적용하던 주택·입주권 양도세율은 60%로 인상됐다. 2년 이상 보유 시에는 기존처럼 기본세율을 적용한다.
분양권에 대한 양도세율도 인상됐다. 기존에 보유 기간과 관계없이 조정대상지역에서는 50% 양도세율, 기타지역에서는 기본세율을 적용받던 분양권에 대해 앞으로는 보유 기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 양도세율을 적용한다.
주택 외 부동산에 대해서는 기존대로 △1년 미만 보유 시 양도세율 50% △1년 이상 2년 미만 보유 시 양도세율 40% △2년 이상 보유 시 기본세율을 유지한다.
◇ 양도세 최고세율 상향
양도소득세 최고세율은 소득세 최고세율 인상에 따라 1월부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 기존에는 과세표준 5억원 초과 시 42% 최고세율을 적용했지만, 올해부터 10억원 초과 구간에 대해서는 최고세율 45%가 적용된다. 10억원 이하 구간에 대한 최고 세율은 기존과 같다.
조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율도 10%p 올랐다. 기존에 기본세율에 더해 2주택 보유 시 10%p, 3주택 이상 보유시 20%p로 부과되던 중과세율이 올해부터는 2주택 보유 시 20%p, 3주택 이사 보유 시 30%p로 인상됐다.
◇ 양도세 부과 주택 수에 분양권 포함
정부는 올해부터 1세대 1주택자와 조정대상지역 내 다주택자 등에 대한 양도소득 세제상 주택 수를 계산할 때 조합원 입주권과 마찬가지로 주택분양권도 포함한다. 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 앞선 시점부터 보유 중인 분양권은 포함하지 않는다.
기존에도 대출이나 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함했지만, 세제상 다주택자 여부를 판단할 때는 주택 수에 포함하지 않았었다. 조합원 입주권은 기존처럼 대출과 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함한다.
◇ 장기보유특별공제 거주 요건 추가
1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제율은 보유 기간별로 연 8%씩 10년 이상 최대 80%가 적용됐는데, 올해부터는 여기에 거주기간 요건이 추가됐다. 기존에 보유 기간에 따라 연 8%씩 적용하던 공제율을 보유 기간 4%와 거주 기간 4%로 나눠 적용한다. 보유 기간과 거주 기간이 모두 10년 이상일 때 각각 40%씩 최대 80% 공제율을 적용하는 식이다.
◇ 1세대 1주택 비과세 산정 방식 변경
1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 주택을 2년 이상 보유해야 한다. 이때 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 판 뒤 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유 기간 산정 시점으로 '다른 주택을 모두 팔아 1주택자가 된 날'을 적용한다. 단, 일시적 2주택 등 어쩔 수 없는 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.
◇ 법인 보유 주택 추가세율 인상
사원용 주택을 제외하고, 법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율도 올랐다. 기존에는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세했지만, 올해부터는 추가세율이 20%로 오른다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.
