한국감정원에 따르면 서울 아파트값 주간 상승률이 8월 4주부터 9월 3주까지 5주 연속 0.01%를 기록했다고 한다.
서울 수도권 아파트 갭 투자를 막기 위해 6·17대책과 7·10대책으로 취득세와 보유세, 양도세까지 거래를 꽁꽁 틀어막고 8·4대책으로 공급확대계획까지 내놓은 마당에 상승 폭이 커지면 그게 이상한 일 아닐까
그러면 서울 집값 상승이 이제는 멈춘 것일까? 대책 발표 후 2달 정도 상승 폭이 둔화한 것만으로 서울 집값이 안정됐다고 단정할 수는 없다.
일부 단지에서는 급매물도 등장하고 있지만, 중산층 이상이 원하는 서울의 중소형 새 아파트는 여전히 매물 품귀현상에 가격도 강세다.
무엇보다 문재인 정부 출범 이후 3년 반 동안 23번이 넘는 대책에도 두 배 이상 오른 집값의 상승 폭이 둔화됐다고 안정이라 하면 다수 서민은 속이 뒤집힌다.
저금리와 과잉유동성으로 당분간 강보합세가 이어질 가능성은 크지만 7~8년 정도 상승 시간과 상승 폭을 고려하면 서울 집값이 안정될 때가 되긴 했다.
이제부터 문제는 전세다.
서울 아파트 전세가격은 0.5%로 5주째 상승 폭이 커지고 있다. 현재 서울의 아파트 평균 매매가격 대비 전세가격 비율은 57.3%로 전국 70.2%보다 낮다.
그동안 전세보다 매매가격 상승 폭이 컸다는 의미로 그만큼 전세가격이 상승할 여력 또한 많이 남아있다는 의미기도 하다.
아파트 가격은 원가나 수익 환원이 아닌 거래사례에 따라 형성이 되는데 양도세 중과로 인한 똘똘한 한 채 영향으로 매물도 많이 감소하면서 거래량 감소에도 불구하고 매매가격은 단기간에 급상승하면서 유동적 시세 상황이었는데 전세가격이 올라가면서 매매가격을 뒷받침해주게 되면 확정적 시세가 될 가능성이 높다.
서울의 전세가격 비율이 70% 정도 되면 특별한 외적인 충격이 없는 한 집값이 크게 조정될 가능성은 그만큼 낮아진다.
전세가격 흐름이 앞으로 어떻게 되느냐가 중요한데 통계적으로는 높지 않게 나올 수 있지만 실질적으로는 전세가격 강세가 이어질 가능성이 높다.
계약갱신청구권이 전격 소급 시행되면서 현재 전세입자들은 5% 이내 소폭 인상으로 2년 더 연장할 수 있게 됐으니 통계적으로는 안정적인 수치가 나올 가능성이 높다.
하지만 조삼모사(朝三暮四)의 통계착시일 뿐이다.
전세는 인플레이션 방어가 안 된다는 단점 외에는 너무나 좋은 주거형태여서 매매시장이 안정될수록 전세수요는 더욱 늘어날 수밖에 없다.
반면 전세 물량을 공급해주는 다주택자들에 대한 규제가 강화되면서 추가 전세물량이 더 나오기는 어렵고 정부에서 추진하는 공급계획에 따른 물량이 입주 물량으로 이어지려면 빨라도 5년 이상 시간이 필요하다.
새롭게 전세를 구해야 하는 수요자들은 전세매물을 찾기도 어렵고 전세가격도 급등한 현실에 부딪히게 된다. 계약갱신청구를 해서 2년 더 연장을 받은 세입자들도 안심할 수는 없다. 한 번밖에 안 되는 계약갱신 다음에는 인위적으로 눌려있던 전세가격의 튕김을 고스란히 받아야 한다.
지금처럼 임대인을 적으로 규제만 밀어붙인다면 그 피해는 전세 세입자들한테 고스란히 돌아간다.
세금규제를 계속 강화하면 계약갱신이 끝나는 시점에 결국 임대료에 전가가 될 것이고 전세 물량은 더 줄어들 것이며 전세가격이 오르는 만큼 올라버린 매매가격은 더욱 확고해질 것이다.
집값 상승이 둔화돼 한숨 돌릴 수 있는 지금 부동산 문제의 근본 원인과 문제를 원점에서 다시 검토하고 분석해서 시간이 걸리더라도 제대로 된 일관성 있는 정책의 시작을 준비해줬으면 좋겠다.
/김인만 부동산경제연구소장
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