정부의 고강도 규제와 지역 경기 악화로 인해 주택시장이 침체기를 겪고 있는 가운데, 일부 지역에서는 거래량과 가격 흐름이 일치하지 않는 이상현상이 나타난다는 조사 결과가 나왔다. 올해 상반기 주택 매매 건수가 지난해 동기 대비 28% 줄며, 지난 금융위기 이후 최저치를 보이면서 지방 집값은 장기 하락세를 이어가고 있다. 그러나 서울 주택 시장에서는 거래 위축에도 불구하고 가격은 꾸준히 오르는 이상현상을 보인다. 주택 시장이 활기를 되찾고 정상화하기 위해 정부가 실수요에 대한 정의를 새로 설정하고, 지역별 특성에 맞춰 규제를 개선해야 한다는 주장이 제기됐다. 

주택산업연구원(이하 주산연)은 한국주택협회와 공동으로 10일 서울시 강남구 건설회관에서 '주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나'를 열었다.

주산연이 조사한 자료에 따르면 올해 상반기 전국 주택거래량은 67만7000건으로 지난해 동기 대비 24.4% 하락했다. 특히 매매거래는 31만4000건으로 1년새 28.2% 하락해 금융위기 이후 최저치를 기록했다.

지역별로 보면, 서울 지역은 지난 2008년부터 2017년까지 상반기 평균 7만2201건이 매매거래된 것에 비해 올해 상반기에는 4만216건이 거래되는 데 그쳤다.

거래가 줄면서 지방 아파트값은 지속적으로 하락하고 있는 반면, 서울 아파트값은 8·2 부동산 대책과 9·13 대책 등 강력한 수요 억제 정책에도 불구하고 등락을 반복하면서 꾸준히 상승하고 있다.

주산연은 주택시장이 전반적으로 침체기에 있는 가운데, 서울 시장에서는 거래량과 가격 흐름이 불일치하는 이상현상이 나타나고 있다고 봤다.

김덕례 주산연 선임연구위원은 "규제 강화로 거래가 급격히 줄어들고 있으며, 서울 주택시장 변동성 및 불확실성이 확대되고 있다"고 말했다.

또, 그는 "대내외적인 경제상황이 어려워지고 있는데 서울 주택가격만 계속 오르는 것은 어렵다"며 "거래가 주는데 가격이 오르는 것은 정상시장이라고 할 수 없으며 주거안정을 기대하기 어렵다"고 강조했다.

이에 따라 김 연구위원은 침체기에 들어선 주택시장을 살리고, 서울 주택시장을 정상화하기 위한 정책으로 △시장을 고려한 정책 대상 및 정책 수단 재설계 △지역 특성을 고려한 주택규제 개선 및 정책 추진 △지속가능한 주택공급환경 조성 총 3가지를 제안했다.

세부적으로 보면, 먼저 시장을 고려한 정책 대상 및 정책 수단 재설계에 대해서 무주택과 소득에 의한 실수요 개념에서 탈피해 실수요 정의를 변경해야 한다고 주장했다.

김 연구원은 "모든 무주택 가구가 정책적으로 배려해야 하는 저소득층이 아니다"라며 "저소득 가구 중에는 고자산 가구도 있다"고 했다.

주택보유 유무와 소득, 자산 등을 모두 고려해 실수요 정의를 재정립하고 1주택자에 대한 규제를 완화해야 한다는 지적이다.

또, 주거이동을 제약하는 대출규제를 완화하고, 주택소비계층 구매력을 높일 수 있는 금융지원체계를 마련해야 한다고 제언했다. 이에 대해 주택담보대출 관련 규제를 강화하면 위험부채 비율이 증가한다는 근거를 들었다.

이와 함께 거래세를 인하해 자유로운 주거이동을 보장해야 한다고 강조했다. 주거이동 촉진을 위해 취득세와 양도세를 완화하고, 실거래가 도입으로 높아진 취득세 부담 절감을 위해 세율 50% 인하를 제시했다.

지역특성을 고려한 주택규제 개선 및 정책 추진 방법으로는 지방 미분양 위험을 진단하고, 조정대상지역 규제수준 합리성 점검, 지역주택산업 위기 대응방안 모색을 제안했다.

가장 포괄적인 해법인 지속 가능한 주택공급 환경 조성 방법으로는 공급주체 다양화와 주택 종합지수 개발, 정비사업 추진제약 요건 점검 및 개선 등을 제시했다.

[신아일보] 이소현 기자

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