우후죽순으로 생겨난 분양형 호텔의 폐해가 심각한 사회 문제로 대두되고 있다. 호텔의 객실 운영 및 수익금 지급 관련 문제로 운영업체와 투자자(수분양자) 간 갈등이 빚어지고 있는 것이다.
약속된 수익금이 지급되지 않은 몇몇 호텔에서는 투자자들이 운영권을 넘겨받아 새로운 운영사를 설립, 일부 객실을 직접 운영하는 경우도 있다. 분양형 호텔은 관광진흥법을 적용받는 관광호텔과는 달리 일반숙박업으로 분류돼 공중위생관리법을 적용받는다. 또 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이 적용되는 집합건물이다. 한 개의 분양형 호텔 객실을 나눠 2개 이상 복수 운영사의 영업이 가능한 것은 이들 관련법과 대법원 판례 등에 따른 것이다.
하지만 이처럼 한 호텔에서 복수 영업의 길이 열리면서 최초 시행사가 지정한 위탁 운영사와 별도로 투자자들이 자체적으로 선정한 운영사 간 갈등이 파국으로 치닫는 일이 늘어가고 있는 상황이다. 최근 제주 서귀포시에 있는 한 호텔에서는 투자자와 운영사 간 호텔 경영권 분쟁으로 인해 칼부림이 발생하기도 했다.
또한 투자자들이 운영권을 갖더라도 중국인 관광객 감소와 숙박업소 공급과잉에 따른 낮은 객실 가동률로 인해 운영이 여의치 않아 애를 먹는 곳이 많은 것으로 전해진다.
사실, 이 같은 폐해는 어느 정도 예견돼 온 일이다. 대부분이 확정 수익 보장이라는 달콤한 유혹을 내세워 분양을 했지만 호텔의 객실 가동률이 떨어지는 상황에서는 약속된 수익금 지급이 어려워질 수밖에 없는 것이다.
더욱이 시행사가 운영사와 결탁해 위탁계약을 체결하도록 해 운영수익까지 가져가는 구도로 짜여 있기 때문에, 애초에 투자자들은 수익을 내기 힘든 구조라는 지적도 제기된다.
분양업체의 수익률 부풀리기 또한 투자자들을 혼란에 빠뜨렸다. 수익률은 계산 방식이나 대출이자율의 변동에 따라 다르게 산출될 수 있다. 은행 금리가 낮을 때는 대출을 많이 끼고 매입할수록 수익률이 높아지는 구조다. 하지만 대출비율을 지나치게 높게 잡을 경우 이자 감당이 버거워질 수 있고, 향후 금리 상승 폭만큼 수익률이 떨어진다는 점을 간과해선 안 된다.
확정 수익 보장기간이 5~10년으로 길더라도 문제가 될 수 있다. 그 기간 동안 사업자가 바뀌거나 부도가 날 경우 수익 보장이 불투명해지기 때문이다. 더욱이 재무구조가 취약하거나 호텔 운영 경험이 없는 업체가 운영권을 가지는 경우가 많아 사실상 고수익을 기대하기는 쉽지 않다.
무엇보다 분양형 호텔이 폭증한 데는 정부의 파격적인 지원책의 영향이 컸다는 점은 자명한 사실이다. 특히 2012년 7월 시행된 관광숙박시설 확충을 위한 특별법(호텔특별법)에는 호텔 사업자를 위한 다양한 특혜가 담겨있다. 용적률을 일반주거지역에서 최대 150%, 상업지역에서 최대 500%까지 완화했다. 또 본래 호텔을 건립할 경우 면적 134㎡당 1대의 주차공간을 확보하도록 하고 있었지만, 300㎡당 1대로 완화하는 등 혜택을 주면서 호텔 건립을 장려했다.
이에 힘입어 우후죽순으로 분양형 호텔이 들어섰지만 실질적으로 투자자들을 보호할 수 있는 제도적 장치는 전혀 마련돼 있지 않은 것이 문제의 핵심이라 할 수 있다.
분양형 호텔은 현재 법적·제도적으로 소비자보호제도의 사각지대에 놓여있어 분쟁 발생 시 투자자들이 취할 수 있는 조치는 민사소송밖에 없는 것이 현실이다.
업계에 따르면 현재 전국 분양형 호텔 140여 곳 중 투자자와 운영사 간 갈등이 표면적으로 드러난 것만 60개가 넘는 것으로 알려졌다. 정부가 결자해지의 자세로 피해자 구제방안과 분쟁 해결책을 마련해야 할 시점이다.