금융당국이 기존 대출 잔액 내에서 새로운 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 연동 대출로 대환할 경우 강화된 부동산 대출규제를 적용하지 않기로 하면서 중도상환수수료가 많지 않은 사람의 경우 새로운 잔액 기준 코픽스가 유리할 수 있다는 지적이 나온다.
코픽스는 변동금리 대출상품의 기준금리다. 은행이 가계와 기업으로부터 조달한 8개 금융상품의 금리를 가중평균해 산출한다.
코픽스는 신규 취급액 기준과 잔액 기준 두 종류가 있는데, 금융당국이 이중 잔액 기준 코픽스를 산출할 때 각종 저축성 예금과 정부·한국은행 차입금 등을 포함하도록 했다.
지난 14일 업계에 따르면 신한·KB국민·우리·KEB하나·NH농협은행 등 주요 은행들이 오는 16일부터 신 잔액 기준 코픽스 연동 대출로 대환대출할 경우 현재의 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제를 적용하지 않기로 했다.
이는 기존 대출 잔액 범위에서 대환대출할 시 최초 대출이 시행됐을 당시 적용받았던 규제가 유지된다는 것이다.
즉 대출 잔액이 담보 추정가액보다 낮아야 하고 기존 대출에 특약이 있다면 특약을 이행해야 한다.
본래 대출을 받았던 은행이 아닌 다른 은행에서 대환대출을 할 땐 해당 은행의 입장을 살펴봐야 한다. 타행 대출에 대해서도 대출규제의 적용 여부는 은행마다 다르기 때문이다.
기존 대출을 다른 대출로 갈아타는 대환대출은 형식적으로 기존 대출 잔액을 상환하고 새 대출을 받는 것이기 때문에 신규대출로 간주된다. 새로운 대출이므로 대출 시점에서 시행 중인 LTV, DTI, DSR 등의 규제가 적용되는 것이다.
은행들이 이번에 기존 대출 잔액 내에서 대환대출을 할 경우 대출규제를 예외적으로 적영하지 않기로 한 데에는 신 잔액 기준 코픽스의 도입 취지가 반감된다는 우려 때문이다.
15일 발표한 신 잔액 기준 코픽스는 산출 기준 변경으로 기존보다 금리가 0.25~0.30%포인트 낮아진다. 신 잔액 기준 코픽스와 연동하는 대출상품의 금리도 그만큼 내려간다는 의미다.
하지만 부동산 대출규제가 강화되면서 이런 금리 인하 혜택을 누릴 수 없는 경우가 발생한다.
2017년 8.2 대책 시행 이전 서울에 6억원짜리 집을 사려고 주택담보대출을 받는다고 하면 LTV 60%가 적용돼 3억6000만원을 빌릴 수 있었다.
이번에 이자 부담을 줄이기 위해 신 잔액 기준 코픽스로 변경 시 원칙적으로 현재 시행 중인 LTV 40%가 적용돼 대출한도가 집값이 6억원으로 변동이 없다는 전제하에 2억4000만원으로 줄어든다.
원금을 갚아 대출 잔액이 2억4000만원 이하라면 문제가 없지만 그렇지 않을 경우 대출 잔액과 새로운 대출한도(2억4000만원) 차액을 한 번에 갚아야 대환대출을 받을 수 있다.
이자 부담을 덜어주기 위한 제도 변경 취지가 무색해지는 것이다. 게다가 지난해부터 고정금리 대출상품의 금리가 변동금리보다 낮은 상태가 이어지고 있어 변동금리로 갈아타는 수요도 줄고 있다.
신 잔액 기준 코픽스 연동 대출로 대환할 때 대출규제 리스크는 이번에 없어졌으나 중도상환수수료는 고민해볼 사안이다.
부동산담보대출의 중도상환수수료는 최대 1.2%대. 통상 대출 시행일로부터 3년까지 수수료가 붙는다.
대출받은 지 3년이 넘어 중도상환수수료를 내지 않는다면 갈아타기가 절대적으로 유리하다. 3년 이내라도 중도상환수수료 수준이 낮다면 중장기적으로 금리 인하에 따른 이자 납부 절감액이 중도상환수수료보다 많을 수 있어 갈아타는 게 좋다는 지적이다.
