규제 따른 거래 급감에도 서울 대기수요는 '풍부'
올해 하반기 전국 집값이 상반기 말 대비 0.6% 하락할 것으로 전망됐다. 이는 상반기 추정 하락률 -0.9%보다 완만한 하락세다. 시장 조사와 추세 분석을 통해 하반기 주택 가격 변동률을 예상한 주택산업연구원은 정부 규제에 따라 주택 거래가 급감하는 상황이지만, 서울의 대기 수요가 높아 수도권을 중심으로 가격 하락 폭이 축소할 것으로 전망했다.
25일 주택산업연구원(이하 주산연, 원장 하성규)은 '2019년 하반기 주택시장 전망' 보고서를 공개했다.
주산연은 지난 4월30일부터 5월15일까지 전국 주택건설업체 및 공인중개사들을 대상으로 주택가격 및 주택거래, 주택공급에 대한 하반기 시장 조사를 했다.
여기에 시계열에서 장기추세와 순환변동을 구하는 기법으로 국면을 진단하는 HP(Hodrick-Prescott) 필터를 적용해 하반기 주택가격 변동률을 예측했다.
이 같은 조사 및 분석을 종합한 결과 올해 하반기 전국 주택 매매가격은 올해 상반기 말 대비 0.6% 하락할 것으로 전망됐다. 작년 말 대비 올해 상반기 집값 하락률 추정치 -0.9%보다 하락 폭이 소폭 축소할 것으로 예상됐다. 이에 따라 올해 연간 집값 변동률은 -1.5%가 될 전망이다.
지난해의 경우 상·하반기 각각 0.5%와 0.6%씩 집값이 상승해 연간 상승률 1.1%를 기록한 바 있다.
지역별로는 수도권의 올해 하반기 주택 매매가 예상 변동률이 -0.3%로 상반기 추정 변동률 -0.9%보다 축소한 하락세를 보일 전망이다. 수도권의 올해 연간 변동률은 -1.2%로 지난해 3.3% 상승에서 하락 전환할 것으로 예측됐다.
지방의 경우 올해 상·하반기 모두 0.9%씩 하락해 연간 총 -1.8% 변동률을 기록할 것으로 보인다. 이는 지난해 연간 변동률 -0.9%보다 하락 폭이 2배로 확대하는 수치다.
주산연은 규제가 지속하면서 수도권 주택 매매 시장이 거래 급감으로 인한 하락세를 유지할 것으로 봤다. 다만, 고용과 교육 등 서울 주택 시장의 입지적 영향과 높은 대기 수요를 고려하면, 하락 폭은 점차 완화할 것으로 전망했다.
지방은 호조세를 보이는 일부 지방 광역시를 제외하면, 입주 물량 누적과 미분양 증가, 지역 기반산업 침체 등 하방압력이 확대하면서 추세적 하락을 나타낼 것으로 예상했다.
권영선 주산연 책임연구원은 "현 정부의 주택관련 대출 규제강화와 수요관리 정책 기조가 유지될 전망"이라며 "하반기 입주 물량 누적과 거래 감소에 따른 주택시장 위축이 불가피하다"고 말했다.
한편, 주산연은 올해 하반기 전국 주택 전셋값이 상반기 말 대비 1.0% 하락할 것으로 전망했다. 올해 상반기 추정 하락률이 -1.4%인 것을 고려하면, 연간 2.4% 하락이 예상된다.
지역별로는 하반기에 수도권 전셋값이 0.9% 내려가고, 지방은 1.0% 하락할 전망이다.
주산연은 주택 매매가격 하락세와 입주 물량 누적 영향으로 전국적으로 전셋값이 하락하는 추세며, 아파트를 중심으로 수도권에서 큰 폭의 하락세를 나타내고 있다고 분석했다.
특히, 입주 물량이 단기적으로 집중된 경기도와 일부 지방 광역시에서는 전셋값이 크게 하락할 수 있다고 내다봤다.
