정부가 주택공급 확대를 통한 서울 등 수도권 집값 안정화를 추진 중인 가운데, 서울은 매우 치밀한 공급 계획이 아니면 집값 안정화를 유지하기 어렵다는 분석이 나왔다. 자체 개발 이슈에 따른 매매가 변동 폭이 예측하기 어려울 정도로 크다는 지적이다.
8일 부동산시장 분석업체 부동산인포는 지난 2015년 이후 부동산114의 전국 주요 시·도 주택 매매가와 전셋값, 입주 물량 추이를 분석한 결과, 공급이 늘어나면 집값이 안정화된 것으로 나타났다고 밝혔다.
우선, 입주 증가 시 전셋값 변동률은 전국 대부분 시·도에서 하락했다.
서울의 경우 2015년9~10월 사이 공급이 증가한 후 전셋값 상승률이 감소했다. 이어 2016년8월 이후 입주 물량이 크게 증가하면서 전셋값 변동률이 둔화 됐고, 올해 역시 상반기와 하반기 공급이 증가함에 따라 전셋값 변동률이 낮아졌다.
이 같은 현상은 지방에서 특히 두드러졌는데, 충남의 경우 2016년 들어 입주가 많아지면서 월 입주 물량이 평년을 웃돌게 됐고, 전셋값 변동률도 마이너스를 기록하고 있다. 경남도 입주 물량이 평균을 크게 웃돌 던 지난해 전셋값 하락폭이 최근 4년 중 가장 컸다.
또한 많은 지역에서 아파트 매매가가 전셋값과 비슷한 양상을 보였지만, 서울 아파트시장의 흐름은 다른 시·도와 달랐다.
서울은 특정 시기에 매매가가 급등하는 모습이 자주 나타났다. 서울 아파트시장은 재건축 관련 이슈와 개발이슈 등에 따라 입주 물량이나 전셋값 변동과 별개로 매매가 변동률이 큰 상승 폭을 기록하곤 했다.
2016년에는 강동구 둔촌주공과 개포주공 등의 재건축 단지들이 상승세를 주도하면서 강남권을 중심으로 아파트값이 올랐고, 마포 등 도심으로 상승세가 확산 됐다.
올해는 박원순 서울시장의 개발 관련 발언이 이어지면서 여의도와 용산, 양천, 성북 등 일대로 상승세가 번졌다.
부동산인포는 서울은 공급 물량의 정도를 넘어 자체적인 이슈만으로도 집값 변동 폭이 커서 시장 상황을 예측하기 어렵다고 분석했다.
또, 이런 상황에서 서울 근교인 경기도 지역에 공공택지를 조성하고, 아파트를 공급하는 것이 얼마나 실효성을 거둘 수 있을지 우려하는 시각들이 있다고 지적했다.
다만 일각에서는 공급 외에 보유세 인상이나 양도세 감면혜택 기준 강화, 대출제한 등이 병행되기 때문에 가시적인 성과를 기대할 수 있을 것이라는 견해도 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 도심, 변두리, 서울시 인접지역까지 공급이 적시에 이뤄지지 않는다면 공급을 통해 서울 집값 안정화를 이루기 쉽지 않을 것"이라며 "수도권과 비수도권 주택시장은 같은 듯 매우 다르기 때문에 지역 상황에 따른 공급대책이나 부동산정책을 달리 적용할 수 있는 방법도 고려해야 할 것"이라고 말했다.
