금융당국이 기존보다 더 강력하고 포괄적인 내용을 담은 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio)과 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest) 대출규제안을 10월 중 발표한다.
9·13 부동산 대책으로 서울을 중심으로 주택담보대출과 임대업대출이 제한된 상황에서 DSR과 RTI가 추가 적용되면 대출 문턱은 한층 높아질 전망이다.
현재까지 DSR은 금융권 자체적으로 시범 운영됐지만 앞으로는 금융회사가 돈을 빌려줄 때 DSR를 따져야 하며 DSR가 지나치게 높으면 대출이 거절되거나 일부만 승인된다.
DSR은 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더해 소득으로 나눈 값인데 전세보증금대출을 포함한 모든 대출의 실제 이자상환액을 더한 금액이 연소득에서 차지하는 비중이 자신의 DSR다.
금융당국은 약 6개월에 걸친 DSR 시범운영 실태점검을 추석 연휴 이후 마무리한다는 방침이다. 이를 토대로 위험대출인 고(高) DSR의 기준, 고 DSR 대출이 전체 대출에서 차지할 수 있는 비중의 최대치 등을 마련한다. 고 DSR 기준은 시범운영 기간에 100% 수준으로 적용됐지만 하향 조정될 것으로 보인다. 당초 80%가 유력시됐지만 이마저 느슨하다는 지적이 나와 70% 수준으로 낮출 가능성이 크다.
또 DSR를 일률적으로 규제하는 게 아니라 선택권을 부여하는 방식도 검토 중이다. 예컨대 고 DSR를 80%로 두는 금융회사는 전체 대출에서 이 비중이 5%를 넘으면 안 되고 고 DSR를 70%로 엄격히 잡은 경우 이 비중을 10%까지 허용하는 식이다.
DSR 관리지표에 이어 RTI 강화 방안이 발표된다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 해당 임대업대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합으로 나눈 배율이다.
역시 약 6개월에 걸친 시범운영 기간에 주택의 RTI는 1.25배, 주택이 아니면 1.5배를 넘어야 대출이 이뤄졌다. 금융당국은 이를 상향 조정하는 방안을 검토 중이다. 가령 주택의 RTI도 1.5배로 높이거나, 주택과 비주택을 모두 높이는 식이다.
비율을 강화하지 않더라도 예외승인 요건은 대폭 강화될 전망이다. 현재 RTI가 규정된 여신심사 가이드라인은 기준치에 미달해도 심사를 거쳐 각 금융회사가 설정한 한도 내에서 대출할 수 있도록 규정했다.
다만 RTI 수치를 높이면 임대업자 입장에선 임대소득을 늘려야 하고, 결국 세입자에게 부담이 전가될 수 있다는 점도 고려해 조정할 것으로 보인다.
