혼란 방지·효율성 위해 통일된 법률 필요
오피스텔 또는 아파트 등 건축물의 종류에 따라 하자담보책임 관련 법규가 달라져 관련자들의 혼선이 우려된다는 지적이 나왔다. 계약 목적물에 따라 적용되는 법은 물론 하자책임 기간, 소관부처까지 제각각인 현행 법체계를 정비해 통일성을 높여야 한다는 주장이다.
24일 한국건설산업연구원(이하 건산연) 임기수 연구위원은 건산연 건설동향브리핑 제663호에 게재한 '건설공사 하자담보책임 법령의 효율화 방안' 보고서를 통해 하자담보책임 관련 법률의 효율성 및 통일성을 제고해야 한다고 제언했다.
하자담보책임이란 유상계약이 이뤄진 목적물에 대해 매수인의 과실이 없고, 매수인이 사전에 알지 못한 하자가 발생한 경우 매도인에게 일정 책임을 부여한다는 의미다.
특히 건설공사에서 하자란 목적물을 완공하는데 이르기까지의 과정에서 설계와 시공, 감리를 제대로 수행하지 못해 최종 사용 및 교환가치를 감소시키는 품질 또는 성능상의 결함을 말한다.
법률상 건설공사의 하자담보책임은 목적물의 유형에 따라 '건설산업기본법'과 '집합건물법', '공동주택관리법'에 의해 규율되고 있다.
일반건축물은 건설산업기본법을 적용받아 수급인(시공사)에게 담보책임이 1~10년간 주어지고, 집합건물은 집합건물법에 따라 분양인 담보책임이 2~10년간 설정된다. 또, 공동주택의 경우 공동주택관리법에 의해 분양 담보책임과 수급인 담보책임이 2~10년간으로 정해져 있다.
임 연구위원은 "건설 목적물의 유형에 따른 하자관리 법령 세분화는 하자보수 요청자의 편익을 고려했다는 점에서 바람직한 측면이 존재하나, 하자보수 의무자가 느끼는 법령 적용의 혼선 문제를 해결하지는 못한다"고 지적했다.
예를 들어 저층부 상가와 중층부 오피스텔, 고층부 아파트가 복합된 주거복합 건물에 단열불량 하자가 발생한 경우 상가·오피스텔 거주자는 집합건물법에 의거 분양자에게 하자보수를 요구할 수 있다. 그러나 아파트 거주자는 공동주택관리법에 따라 수급인에게 하자보수를 요청해야 한다.
하자담보책임 관련 법률이 법무부와 국토교통부, 기획재정부 등으로 다원화돼 있어 같은 건물 내에서 유사한 하자가 발생한 경우에도 소관 부처 및 법률에 따라 대응 방안이 달라질 가능성도 있다.
임 연구위원은 이 같은 문제를 해결하기 위해 하자담보책임 법령의 일원화를 검토해야 한다고 주장했다.
주거 가능 건축물을 위한 법령인 공동주택관리법과 집합건물법을 일원화 하고, 건설산업기본법을 중심으로 하자담보책임 법령을 통일해야 한다는 것이다.
임 연구위원은 "건설산업기본법은 건설공사 및 건축물 관리의 전반적 사항을 관리하고자 하는 법률 제정의 기본 취지에도 불구하고 건축물 하자담보책임과 관련한 규약 적용에 제한을 받고 있다"며 "건설공사 하자관리 법령의 효율적 관리를 위해 건설산업기본법을 중심으로 한 하자담보책임 법령의 통일 방안을 제안한다"고 말했다.
