정부가 12.13 임대주택 등록 활성화 방안을 발표했다. 약 516만 채에 달하는 사적(私的) 임대주택에 거주하는 세입자들의 주거불안을 해소하기 위해 집주인(임대인)의 자발적 임대사업자 등록을 유도할 세제 및 건강보험료 혜택 등을 담았다.
특히 4년 일반임대사업자 보다는 8년 장기 임대하는 준공공임대사업자의 과세 및 건강보험료 부과 부담을 최소화시켜 사실상 전월세상한제(연 5% 이내 임대료 인상규제)가 적용되는 제도권 내 민간임대주택을 늘린다는 계획이다.
2018년4월부터 임대사업자 등록을 위한 절차를 간소화하고 임대사업자에 대한 취득세·재산세 감면기한을 2018년에서 2021년까지 3년 연장하는 등 지방세 감면을 확대한다.
2019년부터 예정돼 있는 연 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담을 낮추는 방안도 포함됐다. 등록 사업자의 필요경비율 조정과 감면기준을 확대(임대주택 3호 이상→1호 이상 완화)하거나 2020년말까지 임대사업자로 등록하면 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분을 40~80% 감면해 준다. 8년 이상 임대하면 양도소득세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향하고 양도세 중과배제 및 종합부동산세 합산배제도 실시한다.
2019년부터 연 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 과세가 예정된 상태라 임대수익을 노리는 3주택 이상의 다주택 은퇴수요자는 임대 사업자 등록을 고민할 수 있다. 특히 2018년4월부터 조정지역의 다주택자는 양도세 중과 적용의 대상이 되는데 임대사업자 등록을 하면 세금중과를 피할 수 있어 조정지역 40곳에서는 사업자등록을 고민하는 다주택자들이 있을 것이다.
하지만 택지 확보 등 아파트 공급 확대방안이 많지 않은 서울 등 일부지역은 물가상승률보다 집값상승률이 높은 추세를 보이고 있어 이번 대책의 세제(국세 및 지방세 등) 인센티브나 절세에 따른 임대사업자 등록 유인 효과가 크지 않다는 목소리도 있다.
취득세 감면기한을 2021년까지 3년간 더 연장하긴 했지만 신규로 주택을 추가 구입하는 경우만 수혜를 볼 뿐, 이미 주택을 보유한 다주택자는 임대사업자로 등록해도 실익이 없다. 지난 2~3년간 풍부한 유동자금과 저금리 현상에 따라 차익목적에서 주택을 추가 구입한 2주택자는 운영수익보다는 자본이득을 목적으로 한 투자수요가 많았다. 이들은 새로 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 퇴로가 있기 때문에 임대사업자 등록 활성화가 쉽지 않을 수 있다.
원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각 시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다. 사업자 등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각하기 용이치 않은 상황에서 정부가 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원을 집중하다보니 적어도 1세대 3주택이상의 다주택자가 아니라면 임대주택 등록의 매력은 크지 않을 것이다. 게다가 임대차계약 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 사업자는 1000만원 이하의 과태료를 부과('민간임대주택에 관한 특별법' 제67조)하는 벌칙이 주어지니 임대소득세나 건강보험료 납부의 부담이 면세점에 가까운 영세한 다주택자라면 사업자 등록을 꺼릴 수밖에 없다.
과거보다 임대주택 사업자 등록을 유도할 다양한 인센티브가 더해지긴 했으나, 향후 5년간 등록임대 100만호 추가 확충이라는 정부의 목표치만큼 다주택자를 주택임대사업자로 전환시키기엔 전반적인 규제완화 수위가 다소 낮았던 것이 아닌가 싶다.
임대주택 등록 사업자가 확대되면 결국 세입자의 주거안정이 동반될 것이라는 정부의 말에 공감한다. 세입자 입장에서는 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택이 크게 늘어 급격한 임대료 인상과 이사 걱정이 줄어들게 될 것이기 때문이다.
하지만 어떤 일이든지 단번에 시장을 만족시키는 전가보도(傳家寶刀)는 쉽지 않다. 지난 4년간 2배 증가했다는 민간임대 사업자는 현재 고작 20만2000명 수준이고 그들이 등록한 임대주택은 79만 채로 사업자 당 4채를 운영하는 영세한 규모가 대부분이다.
세입자가 등록임대주택의 수혜를 체감하려면 일단 다주택자가 임대주택 등록을 해야 된다는 전제가 깔렸다. 다주택자의 자발적 임대주택 등록을 지금 보다 비약적으로 확대하려면 임대사업자의 가액기준과 면적규제를 좀 더 풀고 4년 일반임대사업자에게도 세제 감면 혜택을 늘려 다주택자가 임대사업자로 변신할 수 있는 저변을 확보해주는 방안이 보완될 필요가 있다.
/함영진 부동산114 리서치센터장
