최근 임대주택의 임대료 인상 문제가 논란이 되었다. 연간 5% 임대료를 인상한 민간건설 공공임대아파트였다. 지자체(임차인)는 민간임대사업자가 법적 임대료 인상 상한인 연 5%로 임대료를 인상시켜, 임차인들의 부담을 초래하고 있다는 주장을 하고, 건설사는 법적으로 문제가 없다는 입장이어서 갈등은 쉽게 해결되지 않을 듯하다. 갈등의 가장 근본적인 이유는 법 조항 내 적용기준의 불명확성으로 인한 해석의 차이이다.
2005년 7월13일 이전 ‘(구)임대주택법’에 의하면, 임대료 인상 시 특별한 고려사항 없이 5% 내 인상이 가능하지만, 2005년 7월13일 ‘(구)임대주택법’ 제14조 2항의 신설로, 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료를 증액 청구하는 경우에는 ‘주택임대차보호법’이 정한 범위 내에서 주거비물가지수와 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려해야만 한다.
이전보다 객관적이고 명확한 기준으로 임대료 증액 청구가 가능해졌지만, 임대료 인상기준의 해석은 모호해졌다.
주거비물가지수와 인근 지역 전세가격 변동률 등을 모두 고려해야 하는 것인지, 한 가지 항목만을 고려해도 되는 것인지, 두 가지의 평균을 적용하는 것인지, 전국지수인지, 광역지자체 지수인지 등 적용 기준이 명확하지 않다.
인근 지역 전세가격 변동률 적용에서 인근 지역의 개념과 범위도 모호하다. 또한 ‘주거비물가지수와 인근 지역 전세가격 변동률 등’에서 ‘등’의 범위까지 지자체와 건설사, 임차인 모두는 각각의 입장에서 유리한 해석을 하고 있다.
지자체는 임차인의 부담을 줄이기 위해 가장 낮은 인상률을 요구하고, 공공임대주택을 공급하는 LH는 관리의 편리성을 위해 ‘전국’ 주거비물가지수 평균을 사용하며, 민간건설사는 인근 지역 전세가격 변동률을 주로 사용한다. 각각의 입장에서 발생하는 해석의 모호함일 뿐 지자체, LH, 민간건설사 모두 적법하다. 그렇다면 해결책은 무엇이 될 수 있을까?
법률적 해석을 명확히 할 수 있는 기준을 객관적으로 제시해야 한다. 주거비물가지수는 17개 시, 46개 시도별로 전·월세, 주택임대료, 집세, 전세, 월세 등 동일한 품목이 다양한 명칭으로 제시되고 있는데, 해당 지역 임대료 인상률 산정에 가장 객관적인 품목의 결정 및 주거비물가지수 적용 범위 제시해야 할 것이다.
인근 지역 범위 역시 직접적인 거리 범위가 제시되고 있지 않으며 ‘(구)임대주택법’ 제26조(임대조건신고) 제2항에서 ‘신고내용이 인근의 비슷한 임대주택에 비해 현저히 부당하다고 인정되는 경우’에는 조정·권고를 할 수 있다고 명시되어 있기 때문에, 비교 가능한 ‘비슷한 임대주택의 물리적 시설’에 대한 기준 역시 필요하다. 이를 위해 해외 표준 임대료 책정 시 고려하는 유사 사례 비교를 통해서, 비슷한 임대주택의 물리적 시설 기준 제시가 수반되어야 할 것이다.
전세가격 변동률의 해석 역시 가격지수 변동률과 가격변동률의 사용이 혼재되어 있으며, 인근 지역 전세가격 변동률의 해석을 위한 사용 통계기관과 변동률의 기준도 필요하다.
또한, 임대료 인상 결정 시 개별 사업자의 단독 결정보다는 임대료 인상 심의위원회를 마련하여 더욱 객관적이고 공정한 임대료 인상률을 임차인에게 제시할 수 있어야 한다.
공적 임대의 공급을 위한 민간건설사의 역할이 더욱 중요해지는 시점에서 임대료 인상기준이 법적으로 보다 명확하고 객관적일 때 임차인의 주거안정이 보장될 것이다.
