총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 신(新) DTI가 내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에서 우선 시행돼 대출 가능 금액이 줄어든다.
금융위원회와 금융감독원은 26일 신 DTI의 구체적 계산식을 내용으로 하는 ‘금융회사 여신 심사 선진화 방안’을 발표했다. 지난달 24일 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 후속 성격이다.
신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다. 현행 DTI는 신규 주택담보 대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눴지만, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상황 부담으로 인식하는 만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액이 줄어든다.
실제 올해 상반기 국민은행 자료 기준 1인당 평균 대출 금액은 2억5800만원에서 2억2700만원으로 3100만원(12.1%) 줄어드는 것으로 추산됐다.
신 DTI는 연간 소득을 기존의 해당 연도의 소득 뿐만 아니라 최근 2년 치 소득을 확인해 소득의 안정성을 고려한다.
1년 전보다 소득이 급변(±20%)한 경유 2년 치 소득의 평균값을 적용한다. 다만 승진 등 증가한 소득의 지속 가능성을 입증하면 최근 소득만 반영한다. 최근 소득이 1년 미만인 경우 1년 소득으로 환산하면서 10%를 차감한다. 휴직 등 불가피한 사유와 소득의 지속 가능성이 입증되면 차감하지 않는다.
만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 방식은 장래예상소득 증가분을 반영해 돈을 더 빌릴 수 있고, 장래예상소득 반영의 40세 미만으로 정해져 있던 연령 제한은 없앴다.
직장에 다니지 않는 등의 이유로 증빙 소득을 제출할 수 없는 경우 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 반영한다. 인정소득은 국민연금이나 건강보험료 납부 내역 등으로 인정되는 소득, 신고소득은 이자‧배당금‧임대료‧카드사용액 등으로 추정되는 소득을 말한다.
배우자가 주택담보대출이 없다면 배우자 소득도 연간 소득에 더해진다. 배우자에게 주택담보대출이 아닌 신용대출 등이 있다면 이자가 연간 원리금 상환액에 더해진다.
일시적 두 개의 주택담보대출 보유자 등 선의의 실수요자 피해 방지를 위한 다양한 보호 방안도 마련됐다. 청년층(40세 미만 무주택 근로자)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향 조정한다. 또한 최근 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제해 1년치 증빙소득만 제출하는 경우에도 장래예상소득 증가분을 반영한다.
이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은 빼고 이자만 DTI에 반영된다. 2년 안에 기존 주택을 처분하고, 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출의 만기 제한(15년)을 적용하지 않는다.
