부동산가치에 부정적인 영향을 미치는 조건은 매우 다양하며, 심지어 매스컴에 보도되는 범죄나 사건현장에 대한 시장의 부정적인 인식도 일시적으로 부동산가치를 하락시키는 요인으로 작용한다.
이러한 부정적인 조건 중에서 토양오염은 거래 및 개발 지연, 가치하락, 사업수지 악화, 정화비용 부담, 소송위험 등의 측면에서 매우 중요한 요인으로 작용하고 있다. 정부는 2002년부터 ‘토양환경평가’ 제도를 시행하여 토양오염의 우려가 있는 부동산거래 시 국가지정 평가기관으로부터 대상 토지의 오염 여부와 그 범위를 조사·확인받아 오염책임을 명확히 하고, 재산상의 손해를 방지하고 있다.
하지만 2012년 6월말 기준으로 연평균 약 10건이 수행되어 1980년 유사한 제도가 시행된 미국(2005~2007년간 연평균 28만1667건)과 비교 시 매우 저조한 실적을 보이고 있다. 이는 토양오염에 대한 사회적 관심, 부동산 거래 시 사전 토양오염 조사제도 필요성에 대한 인식 차이 그리고 시장여건이 조성되지 못한 점 등이 원인이라 생각된다.
토양오염 부동산의 경제적 가치에 대한 사회적 인식과 시장여건 변화를 위해서는 무엇보다 시장참여자의 인식변화가 필요하지만, 매매, 담보, 경매 등을 위한 부동산 감정평가를 수행하여 가치기준을 제시하는 감정평가사의 역할도 매우 중요하다 할 것이다.
그러나 우리나라 ‘감정평가에 관한 규칙’에는 “소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 대상물건의 가치하락분을 감정평가 할 경우 오염이 발생하기 전 가액 및 원상회복비용 등을 고려해야 한다”라는 포괄적이고 선언적인 규정만 존재한다. ‘실무기준’ 및 ‘토지보상평가지침’에서도 평가방식 및 가격에 대한 개념 정리만 규정하고 있어 실제 적용될 수 있는 현장조사 방법, 자료수집 범위, 분석방법, 개별요인 비교, 환원이율 등에 대한 구체적인 내용이 없는 실정이다.
이에 반해 미국의 경우 이미 오래전부터 구체적인 감정평가 방법이 실무에서 실증적으로 이용되고 있으며, IAAO(국제 과세평가관 협회)의 ‘환경오염부동산 평가기준(Standard on the Valuation of Properties Affected by Environmental Contamination)’에는 오염원의 종류, 가격 및 비용의 개념, 감정평가방법 등에 대하여 구체적으로 기술되어 감정평가 시 기준으로 활용되고 있다.
저출산·고령화에 따른 저성장시대를 맞이한 현 시점에서 토지이용은 시 외곽에 소재하는 미개발 토지의 개발을 확대하는 방향이 아니라 기존 사용중인 토지의 재이용 또는 도심회귀에 따른 도심재개발이 주된 토지공급 방식이 될 것이다. 이에 기존 토지의 오염에 대한 관심이 증대될 것이며, 담보 또는 매매 과정에서 토양오염에 대한 평가가 요구되어지고 책임소재에 대한 소송 등이 증가될 것으로 예상된다.
따라서 오염 부동산 감정평가와 관련된 지속적인 연구 및 규칙·기준의 정비가 필요하며, 특히 오염 개연성이 있는 공장, 주유소 등을 감정평가하는 경우 오염 여부에 대한 개략적인 현장조사 항목을 신설하고, 필요한 경우 토양환경평가를 권고할 수 있는 지침이 마련되어야 할 것이다. 이와 병행하여 부동산 거래신고 시 공장, 군부대, 주유소 등 환경오염 개연성이 있는 부동산의 경우 오염여부를 파악할 수 있는 사항을 신고할 수 있도록 하여 시장에서의 관심을 지속적으로 유지할 필요가 있을 것으로 판단된다.