요즘 부동산시장은 8.2대책과 10.24대책 영향으로 지역별로 다소 차이는 있지만 거래가 끊어지고 가격은 보합세인데 정부는 지난 2015년 1월부터 당시 여야합의에 의해 민간택지에서는 완전 폐지되었던 분양가상한제를 지난 11월 7일부터 다시 시행하겠다고 한다.
물론 분양가격이 자율화 되면서 강남지역의 재건축사업 단지를 중심으로 가격이 상승하기 시작했으며 이러한 현상은 서울 전역은 물론 수도권 일부지역과 지방의 세종시, 대구 수성구, 부산 해운대 주변지역과 심지어 강원도 동해와 삼척까지 가격상승 바람을 몰고 왔다. 이에 문재인 정부는 주택가격 안정을 위해 민간택지에서 폐지되었던 분양가상한제를 다시 도입하면서 그 요건을 대폭 완화한 것이다.
기준을 살펴보면 최근 3개월 간 주택매매가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배 이상인 지역(시·군·구 기준)은 일단 분양가상한제 적용 기본 요건에 해당되도록 한 것이다. 여기에 첫째, 최근 1년 간 분양가상승률이 물가상승률 2배를 초과하는 경우 둘째, 2개월 연속 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 또는 85㎡이하 경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우 그리고 셋째, 3개월 간 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 하는 등 기본요건에 위 3가지 중 하나 이상 해당되면 분양가상한제를 시행하도록 하였다.
이렇게 되면 10월 기준으로 서울시의 경우 최근 3개월 간 소비자물가상승률은 0.18%였는데 같은 기간 서초구를 제외한 모든 자치구의 주택가격상승률은 물가상승률의 2배인 0.36%를 넘는다고 한다.
부동산114에 따르면 최근 2년 간 청약 경쟁률을 기준으로 따졌을 때도 직전 2개월 연속 청약경쟁률이 5대 1을 넘어 분양가상한제 적용 요건을 만족하는 지역은 강남구를 비롯하여 강동구, 서대문구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 은평구, 중구, 중랑구 등 10개구나 된다.
특히, 동작구와 마포구는 직전 2개월 연속이라는 기준에는 해당하지 않지만 최근 2년 간 평균 청약경쟁률이 각각 25.6대1, 45.9대1로 높게 나타나 분양가상한제가 검토될 가능성이 있다. 두 개 자치구를 포함하면 서울에서 분양가상한제가 유력한 자치구는 모두 12곳으로 전체의 약 절반에 해당된다.
경기도의 경우 성남시 분당구와, 고양시 일산서구, 시흥시, 김포시가 위에서 언급한 요건을 충족했고, 인천광역시 연수구와 대구광역시 수성구, 중구, 강원도 동해시, 속초시 등 현재 분양가상한제가 적용될 가능성이 있는 후보지역이다.
물론 대상이 된다고 해서 모두 적용ㆍ시행하는 것은 아니다. 분양가상한제 지역은 정량요건 외에도 국토교통부 공무원과 전문가들로 구성된 주거정책심의위원회의 종합 검토를 거쳐 최종적으로 결정된다. 분양가상한제 적용지역으로 지정되면 주택사업자는 정부가 고시한 기본형 건축비에 근거해서 분양가격을 책정해야 한다.
또한 지방자치단체는 분양가심사위원회 심의를 거쳐 분양승인을 내주게 된다. 이렇게 분양가상한제가 적용되어 공급되는 주택은 인근지역의 기존 주택가격보다 약10~20% 정도 저렴한 가격으로 주택이 공급되어 수분양자에게는 매우 긍정적인 효과가 있다.
그러나 주택가격이 상승하는 시장에서 분양가상한제를 시행하게 되면 가격급등을 막을 수 있다는 장점도 있지만 분양받은 주택이 인근지역의 재고주택 가격보다 낮은 가격으로 인해 로또에 당첨된 것처럼 시세차익이 발생하여 청약과열이 발생할 수 있다.
반면, 주택을 공급하는 건설회사 입장에서는 분양가격을 통제하므로 이익이 줄어들어 공급을 줄일 수 있다. 이렇게 되면 결국 수요공급에 문제가 발생하여 장기적으로는 다시 또 주택가격이 오르는 문제를 발생시킨다.
뿐만 아니라 낮은 분양가격으로 인해 부실공사가 발생할 수 있으며 설비 등 마감재의 재시공 문제도 발생할 수 있다. 물론 서민들 입장에서는 주택가격이 하락하거나 낮아지면 그것만큼 좋을 수는 없다. 가계지출비용이 줄어들기 때문이다. 그러나 주택가격이 하락하면 전체적인 국민소비가 줄어들 수 있으며 더 나아가 건설부동산 산업발전에 저해요인으로 작용할 수 있다. 뿐만 아니라 주택시장에서도 장기적으로 가격상승 압력으로 작용할 수 있다.
따라서 주택시장에서 가격이 급등하는 것은 바람직스럽지 못하지만 어느 정도의 가격상승은 국가경제에도 도움이 되기 때문에 문재인 정부는 8.2대책과 10.24대책 등 그 어느 때보다도 강력한 부동산 시장 규제정책을 내 놓고 있는 상황에서 동시에 분양가상한제까지 시행된다면 건설부동산시장에 오히려 독이 될 수 있음을 알아야 한다.
특히, 이제 곧 정부에서 주거복지 로드맵을 발표할 텐데 이와 더불어 지역별 차이는 있겠지만 부동산시장이 식어가는 것을 알면서도 분양가상한제를 시행하겠다면 정부는 건설부동산시장의 중장기적 발전 관점에서 시행여부를 판단하고, 예측하고, 시행해야 한다. 특히, 지역별 세분화한 맞춤형 정책으로 시행하기 바란다. 그래야만 국가경제는 물론 국민경제 미치는 영향을 최소화 할 수 있다.