관련법·제도 개선으로 '사업 활성화 기반 마련'
인천시 석정마을 가로주택정비사업 조감도. LH(한국토지주택공사)는 지난 2월28일 인천석정지구 가로주택정비사업 조합설립이 인가됨에 따라, 최초의 LH참여형 가로주택정비사업을 시작한 바 있다.(자료=LH)
문재인 정부 대표 개발정책인 도시재생 뉴딜사업이 건설업계의 주요 이슈가 되고 있다. 도시재생 뉴딜은 기존 재건축·재개발로 대단지 아파트를 건설하는 것과 달리 기존 주민들의 주거환경을 개선하는데 초점을 두고 소규모 진행 방식을 택했다.
30일 한국건설산업연구원(이하 건산연) 김천일 경영금융연구실 부연구위원은 건설동향브리핑 제628호에 실린 '노후 주거지 재생 정비방식 정책 동향' 보고서를 통해 노후 주거지 재생사업이 중소건설사의 새로운 먹거리가 될 수 있다고 밝혔다.
◇ 저층 주거지 정비사업 탄력
보고서에 따르면, 저층 주거지 정비사업은 전면 철거방식에 대한 대안으로 도시재생 뉴딜사업의 핵심 개발 방식으로 부상했다.
지난 2월8일 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 제정에 따라 현행 '도시 및 주거환경정비법'의 대상인 가로주택정비사업과 소규모 주택재건축사업은 특례법으로 이관되고, 자율주택정비사업이 신설됐다.
소규모 정비사업에 대해서는 △자율주택 정비사업 △가로주택 정비사업 △소규모 재건축이 활성화될 수 있도록 사업추진이 가능한 구역 및 대상을 명시했다.
지난 5월17일 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 및 시행규칙 제정안 입법예고로 건축기준 완화와 사업절차 간소화, 용적률 혜택 제공에 대한 구체적인 제도가 마련됐다.
가로주택정비사업 활성화를 위해 폭 6m 이상 사도(사설도로)에 접하는 경우도 가로요건에 포함하고, 이를 위해 사도를 설치하고자 하는 경우 구역 이외 부분을 일부 포함하는 것도 허용했다.
또, 소규모주택정비사업의 활성화를 위해 폭 12m 이상 일반도로에만 주택과 제1종 근린생활시설을 복합 건축물로 건설할 수 있도록 하던 것을 폭 6m 이상 일반도로에도 허용했다.
이와 함께 가로주택정비사업의 활성화를 위해 가로구역에 위치하지 않는 건축물이나 토지를 포함할 수 있도록 하되, 추가면적은 전체 사업시행면적의 100분의 20미만으로, 전체 사업시행면적은 1만㎡ 미만으로 제한토록 했다.
이 밖에도 기존 재건축·재개발과 달리 소유자가 20명 미만이면 조합을 구성하지 않고, 주민합의체만으로 사업이 가능하며, 조합을 구성해야 하는 경우에도 구역지정 및 추진위원회 구성 단계가 생략된다.
도시·건축심의를 통합하고 사업시행계획에 관리처분계획을 포함해 사업절차를 단순화 했으며, 사업시행자가 공공임대주택 또는 준공공임대주택을 전체 연면적의 20% 이상 건축하는 경우 관계 법령에서 정하는 상한까지 용적률을 적용할 수 있도록 했다.
소규모 정비사업 개요.(자료=건산연 건설동향브리핑)
◇ 건축협정 가능 구역에 도시재생활성화구역 추가
지난 2014년10월 시행된 '건축협정' 제도가 도시재생 사업에도 적용될 수 있도록 '건축법'이 개정됐다.
건축협정 제도는 노후 저층 주거지 정비를 활성화하기 위해 주민 간 건축협정시 협정 필지를 하나의 대지로 간주해 진입도로와 주차장, 조경, 지하층 등을 통합 설치하는 정비 방식이다.
건축협정 수립시 건축행위 및 건축행정에 관한 건축법의 일부 조항에 대해 특례를 적용하며, 건축협정구역에 대해서는 대지의 분할 제한과 건축물의 사선 제한 관련 규정을 적용하지 않는다.
한편, 기존 건축협정은 지구단위계획구역 등 3개의 법정구역 이외에 지방자치단체의 조례로 정하는 구역에서 체결할 수 있는데, 조례 개정에 상당한 시간이 소요됨에 따라 협정이 원활히 추진되지 못한다는 문제가 지적돼 왔다.
이에 따라 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'에 따른 도시재생활성화지역 내에서 건축협정이 이뤄질 수 있도록 지난 4월18일 건축법이 개정됐다.
한신양재 가로주택정비사업 투시도. 신동아건설은 지난 16일 열린 서울시 서초구 한신양재 가로주택정비사업 시공사 선정총회에서 '한신양재 가로주택정비사업'을 수주했다.(자료=신동아건설)
김천일 건산연 경영금융연구실 부연구위원은 "주민 합의에 의한 소규모 정비사업이라는 특수성과 지역적 특성을 파악해 중소건설업체들이 노후 주거지 재생사업에 적극 참여할 필요가 있다"며 "정비 방식에 대한 주민 의사 및 선호를 탐색하는 등 틈새시장 진출을 위해 노력해야 할 것"이라고 말했다.
